在家工作成趨勢後，商辦怎麼辦？

能源效率跟空氣過濾系統現在已經是必要元素，包括貝萊德（BlackRock）和布魯克菲爾德（Brookfield）在內的資產管理公司，已承諾最晚會在2050年前讓其資產達到淨零排放。包括英國土地 (British Land) 在內，愈來愈多房地產公司也承諾所有新建案都會達到淨零碳排。
然而沒什麼人把重點放在，他們可能必須面對的財務清算上。正如遠端工作減少了對辦公空間的整體需求一樣，對於品質的高度追求，也讓舊建築看起來沒有吸引力。

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老舊辦公室怎麼辦？

舊建築開始變成擱淺資產，香港超過一半的高級房地產跟將近3分之2的商用地產都是超過20年前建造的了。曼哈頓最大的辦公室不動產商SL Green表示手上舊房子的租金下降了10%。如果沒有大幅降低租金、改善通風條件、有戶外空間跟自然光等，這些建築很難吸引租戶或賣掉。
一些陳舊的辦公室正在整容。

開發商Fabrix正在升級倫敦一棟1960年代的建築，為其加上屋頂森林跟有玻璃地板的無邊際泳池。其他舊建築將被打造成實驗室、研究空間、或住房。當保險公司美國國際集團（AIG) 搬到位於曼哈頓市中心，一棟最近翻新過的摩天大樓後，他們舊總部的一部分（1980年代建造的一座塔樓）會被改建成公寓。

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監管Square Mile的倫敦市法團（The City of London Corporation）計畫在2030年前將閒置的空間打造成1500戶新住宅。

然而，這一切都無法掩蓋遠端工作會持續，辦公空間需求會下降的事實。企業正在重新思考自己的房產需求，考慮縮小規模或推遲新租約。

根據房地產諮詢公司戴德梁行（Cushman and Wakefield）的數據，疫情開始後，全球超過900萬平方公尺的辦公空間已被清空。這比2007年到2009年的金融危機還要多出18%。

空屋率在去年急遽上升，春季在美國達到18%，有關的預測也很悲觀。顧問公司穆迪分析（Moody’s Analytics）表示，大約五分之一的美國辦公室會在2022年被清空。今年美國租金預期將下降7.5%，而舊金山的租金將下降15%。

許多令人困惑的因素讓情況變得模糊。慷慨的財政刺激可能讓拖欠率跟銷售困難沒那麼快出現。而許多公司也還沒下定決心，沒人知道接下來多少員工會繼續在家工作，或者一週會在家幾天。在多數情況下，投資者都在避免草率的交易。買家擔心支付太高的費用，賣家則擔心危機最後只是曇花一現，現在賣出會造成損失。銷售量下降也讓房價無法有效判定經濟是否健康。

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打破不確定性的方法之一是尋求其他更具前瞻性的判斷標準。這些標準顯示辦公室房地產已經受到了疫情的衝擊。由研究公司Green Street 根據評鑑計算出的價格指數，顯示現在美國的指數比疫情前的高峰低了9%。投資於辦公室的REITs股價比2020年初的水平低了15%左右。

各國中央銀行已經有所警覺。商業地產對債務融資的依賴，意味著經濟低迷可能對整個金融體系造成嚴重的影響。

銀行暴露的風險很大：美國銀行向房地產業出借的貸款數字超過了2兆美金，甚至是總貸款量的5分之1。

歐洲央行在最新的《金融穩定評估報告》中警告，減少的經濟活動可能掩蓋了更深層的問題，並認為房地產的金融穩定風險會「快速升高」。近年來，世界各地許多養老基金紛紛購入商用地產，因為較低的利率迫使他們從流動性較低的資產尋求回報。

房地產業的命運可能取決於空屋率。如果空屋率持續升高，事情可能會變得棘手。

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今年4月，國際貨幣基金組織（IMF）計算，如果空屋率持續上升5個百分點，5年後商用地產價值將下降15%。另一間信貸評級機構惠譽國際（Fitch) 則預估，如果員工每週繼續在家工作三天，美國的辦公室價值可能會下降超過一半。財產租賃長期以來的本質與借貸的習慣，讓疫情間的損失大概不會在幾年內馬上出現。然而當清算時機到來，將會非常痛苦。

（本文由「經濟學人」獨家授權轉載）