三二九旺季　購屋心理戰開打 — 炒房解密

走進來開說明會的，是台中市長胡志強與市政團隊，來為四六○億的「清翠園——台中國際經貿綜合園區BOT開發案」招商。

縣市長帶頭　都會房價易漲

清翠園是台中水湳經貿生態園區開發的第一期。「整個開發區比台北信義計劃區還要大，我們投資六十億，要在四年內，靠這個園區賺回六百億，」胡志強說，「這會是台中的白金十年。」

胡志強還透露，前往香港招商時，連卡達的主權基金都對這個投資案有興趣，許多私募基金開始進入台中投資，當然也包括陸資。

不久前，台北市長郝龍斌宣示，加速推動都市更新，更可能加速推升北市房價。

調查在經濟部登記有案、以「都市更新」為名的公司有七十六家，其中有六八％是在二○一○年後，才辦理登記變更，就是看準房價會漲，好搶食都更大餅。

耕薪都更公司董事長黃張維，去年把公司的實收資本額，從六年前成立時的兩千萬，增資到四．六億元，公司人數也增加到二十多人。

廣告

「現在的都更案，建商一定要先進去卡位，才有機會從房價上漲中賺到錢。」他說，「光靠都市更新的風險管理費，無法讓都更公司的管銷回本。」

黃張維估計，包括傳統的土地仲介、房地產開發、建設公司，甚至上市櫃的金融機構等，在台北市參與都更卡位的，至少有兩千個。只要每個個人或單位都買一戶，台北市的房價就有實質的買盤支撐。

房市大環境看漲，民眾購屋的心理愈急迫，建商愈有機會從中獲利。

三月底，上市櫃公司去年財報出爐，《天下》發現，建商毛利率高達五成（見表）。回頭看看二○○三年的起漲點，當時建商的毛利率大多不到兩成。

這代表，賣出一間台北市的上億豪宅，建商毛利超過五千萬元。這還不包括代銷公司的利潤。

急著買房、不懂殺價的購屋民眾，最終只是讓房地產業荷包滿滿。

廣告

二○○八年三月，六十二歲的徐先生，走進一家預售屋銷售中心，聽銷售小姐介紹周邊的都市計劃、將來的發展，幾度忍不住想出價，還是旁邊的太太發揮買菜精神，堅持貨比三家才離開。

但到附近的餐廳用餐，徐先生還是忍不住，打電話給銷售小姐。不到十分鐘，銷售人員開心地帶著成交合約回去了。

這樣的場景並不陌生：美好的遠景、熱鬧非凡的銷售現場，常常讓消費者心生「再不出手就買不到這個價位的房子」的想法，很容易衝動下手。

事實上，「下次你來，房屋動工，就不是這個價格囉！」是代銷公司的一貫說法。

建商炒價三部曲

黃增福分析，預售屋的價格與銷售通常是三部曲。

在規劃完成後，會進行首賣，這時地才剛剛整平，銷售端會拿出全案量的三分之一來賣，而且不會選一樓店面或是頂樓景觀宅，而是賣樓層較沒特色的部份。

廣告

此時，投資客會進來，三分之一案量很快賣完，現場會貼滿「賀成交」的紅紙條或海報。銷售人員還會強調，「還沒開賣，地主的親朋好友就買了好幾戶」，營造一屋難求的假象。

民眾不知道的是，建案賣出三分之一，建商通常就回本了。開始進入第二階段調價期。

此時，投資客也可能把標的交還給同一家代銷公司賣。

投資客當然要加價出售，建商順勢調高另外三分之一建案的價格。這個階段，銷售現場開始強調座向、方位，表示因為產品不同，售價當然會比較高。

第三階段，進入店面與高樓層銷售，價格又再漲一波。第一階段沒買的購屋者，會聽到「建商精華戶」、「地主保留戶」等誘人的名詞。銷售人員還會露出為難的表情，說「我幫你用特別件往上簽看看。我們這麼有緣，一定要讓你買到」之類的用語。甚至，還會要求購屋者簽保密協定，要求不能外洩買價，讓購屋者感覺「賺到了」。

廣告

事實上，房屋價格根本就掌控在現場銷售人員手中。

我們來簽保密協議……

不論是哪個階段，買賣雙方都是在打一場心理殊死戰，誰撐不下去，就可能失利。

黃增福說，去年財政部對預售屋的權利移轉，嚴格定義為「財產所得」。

也就是說，在交屋之前就買賣預售屋的投資客，必須申報價差所得，按個人綜合所得稅稅率繳稅，稍稍打破建商結合投資客，做第一波預售屋炒價的模式。

但是，整體房市資訊相當不透明，房屋價格在多頭市場下，完全由賣方主宰。

因此，購屋者最好多跑幾個鄰近預售案比價，才不會當冤大頭。買房時，最好也找比較冷靜的親友一同前往、幫忙踩煞車，才不會因一時衝動而後悔。