荒煙蔓草中　高樓滿地起

　從南到北，從山巔到海涯，近年，不斷地在一些窮鄉僻壤的地方，冒出一棟又一棟的高樓大廈，形成非常奇特的城鄉景觀。
　秋風颯颯的台中，沿著八十米的中港路一路下去，過了中山高速公路，就在一大片旱田後，一棟棟拔地而起的高樓大廈，彷彿從地平線升起的千萬大軍。夜暮低垂，點點星光映照著這一區稀疏幾點的燈火。
　「晚上像空城一樣，誰敢來？第一批搬進來住的人很有勇氣，」台中一位計程車司機表示。
　台北近郊，沿著四十米的登輝大道，從淡水直通三芝鄉，轉上淡金公路，靠近淺水灣，正欣賞藍天碧海時，在鄰海的山坡上，突然冒出數棟樓高一、二十層，多達一、二千戶的高樓大廈，彷彿電影「星際終結者ID4」中來自外太空的飛碟，盤據世界各大城市的上空。
　「李登輝愛家鄉，希望捷運淡水線加開五站到三芝，淺水灣山莊，受寵若驚，一片歡呼，逢低搶進趁現在。」
　「離淡水直行十分鐘，房價降一半，不買太可惜。」
　推案的建設公司如此宣傳促銷。

促銷對家的渴望

　根據主計處調查，台灣地區未來三年內計劃購買或自建住宅總戶數高達一百二十萬戶，佔台灣總戶數的二三％，其中又有一半集中在北部地區。
　雖然全台灣空屋數直逼九十萬戶，但高昂的房價仍使得大多數年輕人望屋卻步。偏遠卻相對較低廉的房子，就成了許多人的選擇。
　每個人都渴望擁有一個家，一個溫暖的窩居，可以遮風蔽雨，可以休息成長。龐大的商業機制，也不斷回應甚至加強形塑台灣人擁有一個家的渴望。
　根據有巢氏房屋統計，台北都會區在八十年到八十四年間，汐止推案量高達四萬戶，淡水推案則超過兩萬戶，連更偏遠的三芝鄉都有高達六千六百戶的推案，這三個地區的總銷售金額就高達五千二百億。
　研究地方派系、財團與都會發展，著有「金權城市」一書的台大社會系教授陳東升，從開發梯隊的觀點來分析這個現象。他表示台北市的房價太高，擠壓一些人往外走，新店是這種都市外圍地區造鎮的第一波，汐止、淡水、基隆是第二波，三芝則算是第三梯隊了，「到了第三梯隊，生活機能就已經非常差了，」他說。公共設施、學校市場、下水道等生活所需的功能十分欠缺。

豪賭

　美國房地產大亨川普曾經誇大地表示，房地產成功的祕訣就是「location, location, location（地點，地點，地點）」
　近幾年，如雨後春筍般蓋在窮鄉僻壤的高樓大廈卻跳離這個成功法則，在商機的背後，隱藏了許多危機。
　曾任台中三采建設營業部主任的盧榮村表示，這充分顯示台灣人的豪賭個性。他分析，營建成本差再多，一坪也差不到一萬元，因此土地取得的成本，幾乎已經決定利潤的高低。「在這些偏遠地區的土地成本低，如果能做成功，就會有暴利，」他表示，許多建商相信用廣告和促銷的方式，就可以改變市場的地點邏輯。
　豪賭，有贏就有輸。一旦失敗，別墅成廢墟，大樓變空城。「不當的開發，就形成社會資源的浪費，」大陸工程公司總經理殷琪表示，台灣人的草莽性格認為「Nothing is impossible，沒有什麼是不可能的，」也使得許多建商在推案時，沒有足夠的專業判斷。
　從北海岸到南台灣的墾丁、屏東，當年許多轟動一時的大案，現在都已衰敗得幾乎成了空城、廢墟。
　近萬坪的淡水鄉野俱樂部、白沙灣附近的海灣新城、近三千戶的福隆海濱的北基花園城，一個個因為進住率過低，而加速衰敗，只留下殘破的瓦礫，在荒煙蔓草中憑弔過往的輝煌。
　「這非常荒謬。沒有管制，沒有對海岸、山坡地的保護和規劃。對整個土地、資源、景觀，我們究竟有沒有比較長遠的想法呢？」陳東升搖頭。

黃袍加身

　這些建在窮鄉僻壤的高樓大廈，其實並非無端冒出。
　最常見的是重要交通路線的通行。「交通彷彿黃袍加身，」有巢氏房屋企劃研究室研究員李偉麟就表示，由於台灣有車階級的增加，使得許多購屋者在選擇房子時，交通方不方便的考慮比生活機能是否滿足更重要。
　順著重要交通路線的開闢，北二高、捷運、汐止新台五線、淡水登輝大道，道路沿線都迅速被大肆開發。
　重大建設也常是窮鄉僻壤鹹魚翻身，大量推案炒作的關鍵。
　台塑六輕在雲林麥寮建廠，工廠仍在興建，但地價在短短時間已飆漲十幾倍。鄰近麥寮的虎尾地區，去年推出的預售屋就超過一千二百戶。
　基隆海洋博物館七、八年前規劃興建，雖然土地問題遲遲未能解決，但打著博物館之名推案的大型建設，「已經張牙舞爪的蓋滿了，」潘冀建築師事務所負責人潘冀表示，在台灣任何計劃都是點的決策，沒有線和面的規劃，因此各個建商就各顯神通。
　「靠著消息在炒作，」一位建築業者不諱言地說。

非都市土地變更容易

　被炒作和被創造出來的需求，常常在現實生活機能無法滿足下消失，也造成許多地區空屋率甚高。永慶房屋業務發展部經理黃振吉就指出，楊梅交流道附近，成片的社區開發，雖然距台北開車只要四十分鐘，「但目前進住率只有兩、三成，還有許多法拍屋都賣不掉，」他說。
　高樓大廈在窮鄉僻壤如雨後春筍四處冒出，最關鍵的因素是土地取得成本低，變更容易，而一旦土地重劃，變更後的利潤非常大。
　窮鄉僻壤的高樓大廈多半都是非都市計劃土地。擔任台中縣都市計劃委員多年，馮甲大學建築及都市計劃研究所教授高孟定表示，目前都市計劃內分區審查較嚴，相對而言，都市計劃外的土地就很容易取得，只要開發面積超過十公頃，就可以申請變更。例如原本是山坡地保育區的土地，一旦變更為建築用地就可以起高樓，一百坪的土地上，可以蓋到一百六十坪的樓板面積；而農地如果拿到甲種或乙種建照，則可以蓋到二百四十坪的樓地板面積。
　高孟定表示，開發案沒有明確的規範，都讓地方政府彈性處理，一般都是針對某個個案由幾位都委會委員臨時編組審查。「縣市長有很大的裁量權，山坡地開發基本上只要縣市長同意就可進行開發，」陳東升強調。
　陳東升在研究中也發現，非都市土地地目變更的炒作，以山坡地變更為丙種建築用地與農地變更為丁種建築用地（工業用地），再伺機變為甲種建築用地（住宅用地）最為盛行。據估計近年台灣地區，單是山坡地變為丙種建築用地的總面積就超過八千公頃。

吸引蒼蠅的蛋糕

　變更容易，容積率和建蔽率的限制也不嚴，反映出法規的落伍與欠缺，其結果就形成非都市土地中高樓林立的高密度住宅怪現象。
　已成為台灣新觀光勝地的宜蘭縣冬山河也飽受其苦。
　冬山河整治成功後，周遭土地迅速成為建商的最愛。二、三十棟，上千戶的樓房，近十層樓高，圍繞著冬山河。
　「這就像縣政府辛辛苦苦做了一個蛋糕，卻引來一堆蒼蠅，」宜蘭縣都市計劃課課長林旺根痛心地說，「我們想管也沒辦法管，因為政府訂一套規則，適用全國所有的地方，只要非都市土地拿到甲建或乙建，都可以蓋二四○％容積率（指一百坪的地可以蓋二百四十坪樓地板面積），地方要壓也壓不下來，」他說。
　任教於東海大學建築系的徐純一批評政府在政策和法規上，只有一套法規，卻要適用全台灣，「是國家有意放縱，非常不用心」的做法。
　徐純一表示，都市計劃法規不能照顧各地區的人文、土地、景觀的特殊性，「將使台灣東、南、西、北，海邊、山上都變成同一種樣式，會把各地方的地理和特性破壞掉。」

搶建

　如果土地變更後的暴利是土地變貌的發電機，容積率要實施的風聲，就像野地裡的秋風，吹得全省房地產業者，像野火燎原一般的搶建。
　台中西屯區福安里一帶，是台灣建商透過各種政商管道，取得土地並趕在容積率實施前搶建的最好縮影。
　台灣空屋數已直逼九十萬戶，而台中都會區空屋率更高居全省第一。
　目前正鬧得風風雨雨的台中市第八期重劃弊案，牽連人士包含了民代、前任市長與省政委員，可見土地開發的背後，的確隱藏了官商勾結，利益輸送的黑洞。
　「這就是台中的窮鄉僻壤和製造空屋率的地方，」台中一位建築界人士指著西屯區福安里一帶說。
　高孟定教授指出，早在二十年前，當台中福安計劃風聲放出前，政壇人士和財團就以每坪三百至五百元的低價收購計劃區的農業用地，等到計劃公布，土地立即飛漲十倍。
　一位當地的里長更表示：「在七十五年以後，這一個區域的土地，有八成已經是當地某些議員所屬的財團和建設公司所購買。」
　七十六年中，台中市政府宣布此區將實施一六○％的容積率管制。根據台中市政府建管課資料，從七十六年到八十年初實施期間，陸續有俊國、中屋、太舜、僑福、富山、瑞聯等建設公司申請超高層建照，搶建的件數更高達九十二件。這也是現在這一帶包括近五千戶的瑞聯天地、新近完工的二千二百戶的國安國宅等，出現將近上萬戶新成屋的原因。
　搶建下，道路、排水設施、電力不足等問題也一一浮現。
　「台中西屯區的青海路根本就是建商開的路，」台中市廣告代理職業公會理事章洲表示，青海路原來只是計劃道路，但是隨著建商一個個推案，每個建商做他們前面一段路，曾形成非常奇特的景象，整條路都是一段段的，「最後政府才出來善後，把中間的路接起來，」他笑稱。
　而這些擁有建設公司的市議員，開發了土地，蓋了房子，回過頭又來要求政府投資公共建設，紛紛在議會質詢要求政府提供各種公共設施，包括治安維護、公園、學校等。「好人也是他們做，壞人也是他們做，政府被重複剝削，」高孟定教授批評。

尋找理想家園

　就在西屯區福安里不遠，大肚山上，理想國社區是公共資源不足的實例。
　理想國社區原先是遠太建設所開發的「國際城」、「遠東城」，由於地處偏遠、空屋率過高，形成惡性循環，逐漸破落，甚至曾經「三棟別墅一百萬也沒有人要」。
　當時台鼎建設董事長白錫旼，結合商業和人文的力量重新更新這個社區。除了以高品質的住宅規劃，打出「移民理想國」的口號，並以藝術街坊和活潑的社區活動，塑造理想國社區人文的氣息。
　但理想國也面臨在非都市計劃外推案所衍生的各種問題。剛開始時，夏天常沒水，沒電，沒路燈。理想國社區藝術街自治會執行長郭達鴻從大學時代就住在這裡，他回憶，當白錫旼要來這裡推案時，覺得這個人瘋了。
　但在台鼎經營下，水、電、治安、垃圾問題，一一被解決。但投入這些公共設施和社區等工作的經費卻極驚人。白錫旼回憶，初期每月單單經營理想國社區的管理虧損就高達一、二百萬，再加上台鼎的財務結構不健全，資金操作也不夠熟練，在八十二年負債高達十幾億的白錫旼，辭去台鼎董事長職務。
　除了水電、垃圾等問題外，教育資源缺乏也是大規模造鎮的一個隱憂。
　對環境和周遭景觀的破壞，則是更深遠的國土斲傷。
　這些高樓大廈或大型造鎮計劃，雖然是在窮鄉僻壤，但往往意味著在美麗的山海旁。
　徐純一表示，蓋在窮鄉僻壤的大樓，在沒有整體的規劃和發展下，廢水、廢棄物的排放，交通運輸，乃至視覺上都會對周遭環境產生巨大的衝擊。
　以排放污水為例，由於政府公共污水下水道建設落後，民間建商在偏遠地區蓋房子，想要配合公部門污水下水道，都不知如何配合，「接不到嘛，所以都是睜一隻眼，閉一隻眼，稍做處理，就直接排到山溝、河裡，造成環境污染，」建築師潘冀觀察。
　在西方，都市計劃的精神是以政治干預的機能來控制市場機能，以保障都市居民的基本權利為前提來建設都市。但在台灣，「都市計劃卻成了派系、財團牟取暴利的工具，」東海大學社會系教授王振寰表示，這些人重新定義空間，共同改變了地景，也改變了一般人的生活，更創造他們自己的利潤。
　「再這樣下去，未來會有更多的非都市地區變成都市化，」宜蘭縣都計課課長林旺根嘆道：「到時就是大家一起爛。有錢人即使炒地皮，也討不到什麼好處，因為他們也是要住在很爛的生活環境中，」他說。
　台灣整體生活品質真的很糟糕，建築師潘冀分析說，政府早期抱著臨時心態，不做規劃，但臨時已經臨時很久了，而現在又被問題追著跑，沒有前瞻性眼光去規劃。
　「這是國土規劃出問題，」面對台灣各種不當或過度開發的現象，大陸工程總經理殷琪以青山鎮為例，她表示水土保持的工作估計可能只需要二、三億就可以符合要求，拿到執照。但大陸工程「青山鎮」的開發已經花了十一億從事水土保持和邊坡處理等工程。但「不是做好水土保持就可以開發，也不是都不可以開發，」殷琪表示，而是政府應該趕快訂定明確的法規，做大方向的準則設定，讓台灣整體的都市發展和規劃有一個大方向可以依循。
　下半年，國建、潤泰、長億、冠德、國揚等大型建設公司都紛紛推出百億的大案。在這些耀眼眩目的房地產廣告中，台灣人能否真正圓一個美好的家園夢？或是坐待環境被進一步破壞？或是荒郊野外裡添幾棟廢墟？
加速制定非都市區的土地規劃是關鍵。