以往當國際金融景氣低迷或面臨重大不確定因素時，國際主要城市不動產往往被視為資產最佳避風港。以台灣人最愛投資的日本為例，就以「穩定」的特質著稱，即使歷經重大災情如2008年金融海嘯、2011年的311地震和今年的疫情，整體房價也始終維持在遭遇重大事件時小幅波動、長期緩升的趨勢。
對照著日本穩定的房市，近年來國人赴日置產件數和總金額也穩定持續攀升，差別在買家的心態、選擇的物件型態逐漸起了變化。東京信義柳政億說明，早期投資金額普遍較低，著眼於租金投報居多。2013年東京申奧成功帶動房市利多，引發大量投資客詢問，選擇物件時也更重視轉手及增值性。隨著近年來越來越多國人赴日留學、工作，甚至有不少人是買下來當second house，周末假日只要一張廉航機票就能換個地方享受電影裡的生活場景；目前在東京信義的客戶中，自住需求的買家已經和投資客一樣多。
自住物件「轉換」後 租金效益更大
不過歷經疫情衝擊加上奧運延期雙重打擊後的日本，是否仍是資金好去處？當赴日旅遊工作留學受限，手上的日本房產是否有儘快出脫的必要？柳政億表示，在日本求學、工作等剛性需求不受疫情影響，但也有不少手上有second house的客戶因為這段時間無法到日本住，而考慮將手上的房產出租或直接出脫。
不過，當初買來自住的房子不見得好出租，兩者需要的產品性不盡相同，如果經過「轉換」的動作，在資金的利用上會更有效益。「加上現在的匯率，賣房後的資金匯回也不划算。我們會和客戶討論，是否能夠把這筆錢轉到其他更有投資效益的產品上。」柳政億說，例如有不少客戶看到2025年的大阪世博話題，就把東京的房產賣掉，轉到關西置產。「最新的數據來看，關西的復甦速度也比東京明顯來的快，這和區域較小、總價較低也有關。」
疫情「認證」禁得起考驗 東京房市剛需強勁
對於投資需求的買家，柳政億認為疫情正好給了日本房市最好的「壓力測試」。「透過這類重大災害時期，可以瞭解日本到底是不是一個適合投資的地點：日本真的好收租嗎？日本房子賣得掉嗎？疫情會不會造成房價大幅下修？疫情正是一個驗證的好時機。」
日本房子賣得掉嗎？疫情期間的交易數字已經給出了最好的說明。
柳政億表示，過去不時有人擔心這幾年日本的漲幅是來自國際投資客，會在奧運之後大量出脫造成房市下跌，然而從過去幾個月的交易數字，正可看出來自日本當地的剛性需求強勁。根據不動產流通機構東日本REINS發布的統計數據，東京都23區的中古屋交易量只有在4月份因為發布緊急命令，企業行號暫停營業、人民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，而且因為國際疫情尚未回穩，在缺少國際買家的情況下，可以確認都是當地買盤支撐。
國際禁航，如何跨海賣屋？
不過現階段台日國境尚未完全開放，對原本就較不熟悉的跨海交易又增一分難度，是否有需要格外留意的事項？
柳政億表示，出售房產的作業原本就相對單純，可以委由仲介進行大部分手續。對於希望在近期賣房的日本屋主，還有一個好消息是日本政府為了因應疫情、減少面對面接觸的需求，已開放不動產交易可利用「IT重說」，也就是「視訊進行重要事項說明」的方式進行，大大提升賣屋的便利性。不過柳政億也提醒，但是如果要在這個時間點買賣房屋，更要留意交易安全、慎選值得信任的房仲業者，最好是在台日兩地均有據點的仲介，才能協助從中「零落差」地溝通、聯繫資訊。
重新布局：掌握日本房市「第二圈」風向
放眼長線，回歸日本房市剛性需求與租金收益率等基本面，柳政億建議，在選擇投資物件時，應該考量到日本當地的物件偏好，例如門牌區塊地段，如果自己不夠熟悉，也務必向熟知當地區域歷史、文化民情的仲介詳細諮詢，才能提升未來的轉手性。
受疫情影響，日本人的購屋喜好也出現了微妙的變化─從蛋黃區開始往「第二圈」外移，例如東京就是往品川、目黑、中野、練馬、北區、江東區、台東區等周邊位移。柳政億分析，最大的原因是房價差異，加上疫情緊急命令期間日本人在家裡「悶壞了」，開始思考需要更寬敞的居住空間，對此一趨勢更起了催化作用。例如江東區去年底才開賣、位於豐洲車站附近的塔型住宅預售案，今年上半年已經售出4成，其中9成以上是日本當地買家；距離都心7分鐘距離，一樣的價格可以買到近兩倍的空間，對現今的日本人而言是不小的誘因。
此外，根據日本總務省的統計，東京都的人口仍持續增加，其中包括上述的周邊第二圈及部分都心精華區都是增幅較高的，可推論即使居民有往第二圈移動的現象，但住在都心仍是多數人不變的理想。而當人口持續增加與流動，自然就會帶動房產的交易，這也是東京房市維持熱絡且值得關注的重點。
整體而言，日本房產仍是穩定的投資選擇，但需重新檢視市況與需求的轉變、挑選合適的標的。柳政億鼓勵有意的買家在這段時間儘量多做功課，「如果真的想投資日本，相信這一定可以幫助你在未來做更好的選擇。」
