AMC（資產管理公司）房地產的殺手？

　「很多人以為ＡＭＣ買下不良債權，就會一夕間反手賣掉手上所有的房地產抵押品，其實不是這樣的，」龍昇（Lone Star）亞太有限公司總裁麥樂能接受《天下雜誌》獨家專訪時表示。

　在投資、處理不良債權這個產業，龍昇是全球最大的私募基金之一。從去年年中，原本駐新加坡的麥樂能就開始密集拜訪台灣。除了大陸、日本、韓國獨立區域外，今年四月，龍昇更將其餘亞洲的總部由新加坡遷至台灣，人員迅速擴充到四十位，年底還會加倍。過去十個月每個不良資產標案，龍昇都積極投標。

　事實上，處理抵押品、賣出不動產只是ＡＭＣ處理不良債權的方法之一。麥樂能解釋，當他們買下不良債權，第一件事是嘗試與借款人溝通，看看能不能找到一個解決方案。譬如，原本債務人從銀行貸款七百萬買一千萬的房屋，抵押品就是房屋。後來經濟景氣變壞，抵押品跌到市價剩六百萬，看到這樣，債務人不願再繳貸款，寧願被斷頭。計算回收風險後，打個折，ＡＭＣ也許以五百萬買下這七百萬呆帳。買下來後再跟債務人討論，也許只要五百五十萬，房子也不用被拍賣，債務人就願意付錢。而且ＡＭＣ還可以幫他設計新的貸款組合，這個健康的新貸款，甚至可以賣還給銀行。

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　「很多人不付貸款，是因為房價跌太低了，所以寧願斷頭，現在如果價錢合理，那很多人會願意直接承接下來，」信義房屋董事長周俊吉指出，如此一來，會淪落到拍賣場的房子就會減少很多。

　由三十家銀行出資，唯一一家本土ＡＭＣ的台灣金聯總經理林政道也認為，相較銀行丟出法拍屋，只為了求現金，造成房價大波動，資產管理公司反而比較傾向與債務人協商輔導，「除非他放棄，才會採取下一步，」這位銀行家說。

　就算是下一步也有諸多方法。譬如，短期內，ＡＭＣ承接下那個資產一陣子，或者重新改裝，或者等待景氣回升一點再賣。

　「我的重點是，每一種方法所需的時間不同，從買下不良資產到解決這些資產總共需要一到三年的時間，」麥樂能這位一九九三年入行，轉戰過美國、亞洲的業界元老再次強調。

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　以美國為例，美國一九八○年代晚期開始，花了好多年時間處理不良資產。官方的美國金融重建基金〈ＲＴＣ〉持續六年，到一九九五年才結束。而韓國從一九九八年開始，壞帳的處理迄今仍尚未結束。「這不是個短期解決方案，處理不良資產會持續很多年，我們不可能一次把全部都清乾淨，」麥樂能說。

　從積極面看，房地產價格還可能因為ＡＭＣ處理不良資產，改善了大環境經濟情勢之後，開始好轉。

　韓國就是最好的例子。麥樂能指出，與四年多前最低點相較，現在一模一樣的不良債權，決標價錢已經賣到兩倍以上。房價更是上漲許多。

　但是，實際狀況發生在台灣市場上到底會如何，現在都只能預測。現在都只能預測。因為已經進駐台灣的靳時間ＡＭＣ公司，現在都還在忙著跟銀行買不良資產，還不到大量處理、釋出不良資產的時候。

　未來會如何，還有待觀察。

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