加水的酒？你掉入哪個商品灌水陷阱？

對此，內政部營建署建管組副組長黃仁鋼表示，公設和技術法規中訂定的免計容積項目應該是兩件事，免計容積通常是為了要強化建築物的防火安全性能跟提高公共空間的品質。但卻沒有說明：雨遮與花台到底與「強化建築物的防火安全性」間，到底有多少關聯？

而為了防止民眾買到建商「坪數灌水」的房子，內政部打算要求建商對主建物、附屬建物和公共設施，區分不同價格。不過，也有建商認為，政府應該設計一套標準，清楚定義主建物、附屬建物和公設的內容，如果只是要求建商分別定價，對消費者幫助不大。

經由消基會的整理，建商最常見的「灌水」手法，是大公及小公的規劃面積增加。依照目前地政機關之規定，所有權狀面積包括「主建物登記（指室內面積，包括客 廳、餐廳 、臥室、廚房及衛浴等）」、「附屬建物登記（指連接主建物室內面積之附屬部分，如陽台、花台等）」，以及「公共設施登記（指建物所有住戶共同使用分攤之部 分，例如屬於「大公」的配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等；屬於「小公（當層公）」的電梯間、通道、走廊、門廳等）」。

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屬於公共設施的部分，雖然購屋民眾沒有實際居住，但也還算是有在使用。嚴格來說，只要是在合理範圍之內，並且能夠提高居住機能，或是保持居住的高品質，民眾也還能夠接受。

至於超大陽台、露天游泳池，或是闊氣的門廳等實不實用，恐怕是見仁見智的問題。雖然可能使用的頻率不高，但總有使用的一天。最怕的是那些很少用到、幾乎很難用到，或者根本用不到的「灌水」部分，當然不會有消費者願意掏錢買單了。

事實上，撇開上述由消基會歸納整理的「灌水」手法，包括建商在內的各個金融機構，灌水的手法五花八門，但總的來說，大約可以區分為以下幾種不同類型：

一、霧裡看花型：

有些「看起來不怎麼美好」的東西，只要透過一層遮掩，外觀就能有非常明顯的改善。這樣的灌水行為，最常出現的是投資商品裡「看起來漂亮」的報酬率。

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舉例來說，在台幣定存利率處於低檔之際，許多民眾總是偏愛「高利率」的外幣存款。但是，國內、外市場的利率水準本來就不同，台幣利息如何能與外幣相提並論？

其次，某些投資商品的報酬率計算上，也常常會被業務銷售人員有意或無意的「灌水」痕跡。例如有些內含手續費的投資商品，像是基金或儲蓄型保單，消費者看到的，都不是應該要扣掉內含的管理費、附加費用等的真正報酬率。

另一種報酬率灌水的手法，常出現在「用總報酬率」取代「年複利報酬」上。舉例來說，總報酬率7.32％的6年期儲蓄險，看起來就相當「誘人」，但如果真正轉換成「年複利報酬」，則只有2.02％的水準，吸引力則大不如前。

二、中看不中用型：

有些東西看起漂亮，但可能並不實用，或是根本不可能用到。舉例來說，保單的許多項目，特別像是醫療險，可能是永遠都用不到的。

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不是與年繳保費相比的理賠金額過小，就是幾乎不可能申請到理賠金。雖然買保險，最好永遠沒有理賠的時候，但沒有人希望在「出險（發生保險事故）」時，所買的保險項目都只是「看著好看」的。

又例如建商會將雨遮與花台（目前只要是水泥做的固定式產物，都可以列為附屬建物中），都可以納入銷售坪數裡，再賣給消費者。這部分不如前面所提到的大公與小公，至少還有「腳踏實地的使用」機會，但是有誰聽過可以在雨遮或花台上住人或走動？

三、不知不覺被「A」型：

例如少數不肖建商的灌水行為，根本是讓購屋民眾的權益，在神不知，鬼不覺中流失。常見的情況是建商將小公設，也就是公用樓梯的坪數，或者是車位車道灌水成室內空間。如果消費者只看謄本，根本無法明確得知。

上述的灌水行為，可能是商家刻意或惡意所為，也可能是業務員的不當銷售，但是，聰明的消費者或理財大眾，自然不樂意自己花了十分的錢，卻換不到十分價值的商品。

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因此首先，一般大眾應該要看清楚契約內容，確定自己所投資或購買的各項內容到底是什麼？其次，則是從業者所提供的服務項目及內容中，確認「自己真正會用到」的比重有多高？假設不可能用到的部分比重過高，就算價格再怎麼便宜，恐怕也不是該投資或購買的標的。

最後，「光是看的還不夠，還要真正地「動手算」或「動手量」，像是拿起計算機，重新算過一次相關的數字是否確實？或是找專家實際進行測量。 例如在買房子時，買家一定要在契約內容中，寫出住家和公設的實際坪數。同時也可以從產權建號，到房子所在地的地政機關，調閱測量圖，再來比對賣方給的資 料。總歸一句話「多一層確認，就多一層保障」。（本文作者為自由媒體工作者，擔任多家財經雜誌特約撰述，領有多張金融專業證照。更多文章請見：李雪雯UDN理財會客室）

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