過完年，房市明顯降溫，建商從最搏新聞版面的一群，到傳統房市三二九推案大檔期逼近，卻依舊鴉雀無聲。
去年選舉後高漲的房價開始鬆動，就連台北市房價，都出現兩、三成的議價空間，加上仲介業如信義、永慶推動中古屋降價，最近一、兩週，看屋潮浮現。
一名近四十歲在雜誌社工作的業務經理，上週末仲介通知他，去看一間在中和景安站附近開價七八○萬的中古電梯華夏，但一聽有二十組人排隊等看屋，就打消去的念頭。但這間房子隔日立即以六九五萬賣出，「我之後想看的房子，幾乎都有好幾組人馬在排隊等著看，」對看屋熱他顯得十分驚訝。
「受到低利、優惠房貸刺激，」永慶集團總經理廖本勝發現，最近許多成交個案，都是看了好一陣房子，一看到中意的房子價格下修，即便學者提醒房市還沒落底，仍出手買下。
台灣人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，買屋是人生一件大事。潤泰集團總裁尹衍樑曾在暢銷著作《尋找夢想的家》中指出，購屋前先理性分析財務能力，才能評估出適合本身負擔能力的房子。
消基會房屋委員會委員林旺根，最近就碰到數個房貸付不出來，只好斷頭，房子遭法拍的個案。因此，想「逢低」進場購屋的民眾，先衡量購屋能力，「沒有購屋能力，房市好壞都與你無關，」林旺根認為。
到底什麼是購屋力？如何檢視自己的購屋力？
購屋力包括兩大塊「自備款」、「償債能力」，只要缺一塊，即便「逢低」，都不應該勉強進場購屋。（見表一）
步驟一
你有多少自備款？
國際理財規劃顧問公司執行長李雨珊指出，購屋第一步先檢視自己的自備款。
自備款高低，影響所能負擔的房屋總價，「至少應佔房屋總價的三成，」李雨珊提醒。
從自備款端檢視「購屋力」為例，工作十年的上班族，手上存了二五○萬的自備款想買屋，自備款佔總價的三成，可以買約八百萬總價的房子。加上目前房市有一到兩成的議價空間，「所以八百到一千萬左右的房子就是可以找尋的標的物，」李雨珊估算。
由於價格影響房屋大小、地段，這樣的總價在台北市區購屋，倘若是夫妻兩人住，不需太大坪數，在市區找屋不難。若是四口之家，需要三到四個房間，可能就要考慮較靠都市邊緣的房屋。
自備款是評估是否有購屋力最基本的條件。「這部份不建議購屋者向銀行信用貸款，自備款不足，對銀行來說風險大，利率也相對高，」信義地政士聯合事務所專案經理林以德提醒。
步驟二
檢視你的償債能力
購屋計劃，除了評估自備款，另一個重要步驟，就是衡量購屋後的償債能力，也就是償還房屋貸款的財務能力。
李雨珊站在財務規劃的角度建議，負債最好不要超過個人月收入的二分之一，否則壓力會過重。若是夫妻雙方，則不要超過家庭月收入的二分之一。
「在做財務規劃上，二分之一處理房貸和家庭費用，另外二分之一做為存款和投資規劃，」李雨珊分析。
也因此，為了能穩定繳房貸，要以經常性薪資去估算，每月所能負擔的房貸金額，而非以變動薪資去評估。「就是不考慮年終、紅利、績效獎金等，用底薪的二分之一，作為債務的底限，」李雨珊說。
然而每月負擔的房貸金額多寡，跟房貸利率，只還利息還是本息一起還，都有關聯。
小心房貸利率與償債方式
首先是房貸利率。信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮指出，一般銀行的房貸方案，利率多為「前低後高」。前面一、兩年的利率跟著公營行庫定存利率走，各家銀行差異不大，「重點是第三年開始的利率加碼部份，每家利率不同，會影響負擔金額，」蘇啟榮建議，購屋者應該要多比較各銀行的房貸方案。
再來，就是償債方式。
只還息，或本息攤還，對每月繳的房貸金額，負擔差異極大。譬如，一個上班族以二五○萬自備款，買了八百萬的房子，房貸五五○萬。以現在房貸利率來算，開始一到兩年只還息，約是一萬多。第三年開始本息攤還，一個月的負擔升高到三萬多塊。這時回推家庭月收入，要六、七萬左右，才有足夠的負擔能力付房貸並兼顧日常生活開銷。
以台灣人目前每月平均薪資所得四萬多的水準來看，倘若在台北市購屋，房貸幾乎是薪水族難以負荷的重擔。
「所以要以『本息攤還』的金額，去評估月收入是否足以負擔購屋的房貸金額，」林以德提醒，「否則高估償債能力，現在許多上班族面對無薪假、減薪，就面臨房貸繳款壓力。」
一名在信義計劃區工作的單身業務，檢視自己的償債能力後感嘆，努力工作了七年，月薪五萬出頭，目前仍只敢租屋。主要原因就是怕買了房子，房貸本息攤還，根本負擔不起，最後也只能斷頭。
主動向銀行索取還款總表
「等看結婚後，和先生一起變雙薪，就可能負擔得起，」她還抱有一絲期待。
消基會房屋委員會委員林旺根看了太多無法掌握房貸負擔力的年輕上班族，繳房貸總吃虧。他建議房貸簽約前，購屋者應該主動向銀行索取利率、還款的總表。
「買屋方有審閱的權利，」林旺根認為，從白紙黑字的數字，有助特別是首次購屋者，算清楚自己的負擔能力。
畢竟，購屋是為了改善生活品質，不是買來讓自己淪為屋奴。
盤點你的購屋力
1.自備款
手邊能夠變現的資產（銀行存款、基金、股票、存款性質的保險、家人資助等），至少應佔房屋總價的三成。
2.償債能力
a. 先用房仲網上的公式，計算每月償還房貸金額。
b. 房貸不超過每月經常性收入的二分之一。（經常性收入來 源包括底薪，加上如果擁有一定會拿到的津貼，譬如伙食津貼、交通津貼等公司用來列名目的經常性津貼。）
首購族可選哪些優惠房貸？
只要符合相關條件，以下優惠房貸可任意搭配選擇。
詳情可上內政部營建署網站查詢：
1.青年安心成家方案
提供200萬貸款兩年0利率：青年安心成家方案，是補助經濟相對弱勢的族群，可補助房貸200萬兩年0利率，但申請者必須是符合台灣年收入排行80％分位點以下的族群，家庭年所得最高不超過231萬（台北縣市）。
2.兩千億優惠購屋專案貸款
提供300或350萬貸款，年利率1.375％：兩千億優惠購屋專案貸款在台北市可補貼房貸350萬（其他縣市300萬），若買500萬房屋，須三成自備款150萬，其他350萬幾乎可由政府兩千億增額房貸來補貼。（利率依規定調整）
3.一般銀行房屋貸款
以上優惠方案房貸金額若仍不足，可搭配一般銀行貸款。例如一間台北市800萬的房子，自備款250萬。兩千億增額房貸可補貼300萬，其他250萬可搭配銀行房屋貸款方案。
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