在咖啡廳炒熱台灣土地　

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也說，房地產業界現在感受非常深刻的，就是因為美國去年在查富人稅，所以回流很多資金，像迪化街的商人、老地主，早年都把錢放在美國，現在很多都回來了。

這是豪宅單價不斷往上飆升的要因，也是土地單價屢創新高的關鍵。有錢人回來了！建商搶地推案，土地，也成為這波龐大資金回流停靠的最佳港灣。

雖然目前還未看到外資進軍土地公開標售市場，但市場對於各方熱錢搶進土地的耳語已經沸沸揚揚。

大台北地區所有土地公開標售「每役必與」的信義房屋公關研展組專案經理曾敬德指出，最近在土地標售會現場，可以看到愈來愈多張陌生臉孔出現，「感覺這些人還在摸索，很積極向現場的人詢問土地相關法規、競標方式等細節。」

建商取得土地的重要推手

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熱錢湧進，中人行業也熱鬧起來。全坤建設土開二部經理黃惠盟透露，他的中人電話簿有五百人。「密切聯繫的多達二百人。」這群中人，是每一家建商在取得土地上最重要的推手。

中人的獲利模式，通常是抽取土地交易總金額的一％，但因為金額龐大，一旦撮合成功，利潤頗為可觀，因此，「幾乎每一樁建案，都可以同時看到好幾位中人參與其中，」黃惠盟說。

他以全坤二○○五年在南港推出的「信義臻品」建案為例，當時就是透過中人介紹，讓他和其中一位地主搭上線，接著他再用一年的時間整合鄰地地主、解決無主土地後，成功推出佔地三百坪的建案。事後檢視整個過程中，共有三位中人協助，一％的「中人費」，約一百五十萬，由三人均分。

隨著土地身價水漲船高，中人的獲利空間也更可觀，但相對的在土地日益稀少下，中人界「三年不開張，開張吃三年」的情況也更明顯。

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三年不開張　開張吃三年

「中人這行不好賺到錢，但卻充滿想像空間，」從事土地仲介逾二十年的鍾先生說。所以「土地公」就成為中人們普遍信奉的神明，中人也把所得稱做「土地公錢」。

中人價值無可取代。永慶房屋創辦人孫慶餘就說，中人其實是相當古老的行業，又是處於相對封閉的市場裡，因此無論時代如何發展，中人這行業都有存在價值，「是房屋仲介公司無法取代的價值，」這位國內房屋仲介行業的先驅說。

中人的基本價值，就是資訊傳遞。「中人這行最重視情報交流，所以互相之間大部份都認識，」鍾先生說，咖啡廳，就是中人最好的資訊交換站。每天早上八點出門，鍾先生的一天就是在幾家咖啡廳、建商，以及地主和朋友間遊走。「常常走在公園裡，也會和碰到的中人打招呼，」他笑著說。

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今年六十五歲的鍾先生，是中人業「大老」級人物。十八歲就從屏東北上打拚，從木工學徒做起，一路做到室內裝潢包商，在累積相當人脈後，也扮演中人角色，先是玩票性質地介紹土地買賣，進一步投資蓋房子，後來甚至晉身地主之林。

中人行業的「三條線」專業

早在二十年前，鍾先生在台北小型建商圈就已經是小有名氣的「金主」。手邊可動用現金水位達五億元的鍾先生，在許多媒合成功的土地買賣個案中，除了扮演中人角色，抽取交易金額一％的「中人費」外，也經常可以看到他的資金投入。

在鍾先生這樣的「有力人士」型，及追求「一案定江山」的「送信的」中人外，如何扮演一位稱職的中人？已經和中人打交道十幾年的黃惠盟認為，至少要在土地開發的「三條線」上累積專業。

首先是有「線」性，也就是必須擁有充足的線索能力，「沒有好壞中人，只要能夠把你資訊來源的人叫來，就是好中人，」黃惠盟說出中人的中間人特性。

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再來是有「限」性，黃惠盟說，一塊土地的地主是有限的，所以中人得罪一個都不行，甚至要進一步拉攏、整合。

中人在傳遞訊息外另一個重要職能登場，就是土地開發時最困難的土地整合工作。

在競爭激烈的中人圈，光是擁有訊息已經無法競爭。「台北市已經沒有單純的地了，」興富發土地開發副總經理廖昭雄說，現在台北的土地大多牽涉家族繼承問題，不然就是共同持有者太多，不然就是祭祀公業擁有，「很難談，」他語帶無奈地說，不過，因為拉高進入門檻，也讓建商可以展現實力，不是只靠資金和運氣的行業。

此時，若中人能夠進行先期整合，鍾先生說，若能夠不辭辛苦挨家挨戶拜訪，就可以展現附加價值。

最後是土地的有「陷」性，也就是培養土地的專業知識，了解一塊土地可能潛伏的限制或陷阱。

像是捷運從土地底下穿越、礦坑舊址、道路用地等，都是在台北市曾經發生、事前沒有做好研究，在買下後才遭遇限高、限建等浪費容積率的窘迫故事。

擁有不動產估價師執照的信義房屋專案經理陳國誠表示，在進行一塊土地的買賣或標售前，一定要做好十足完備的功課，包括關於這塊土地的法令規章、都市計劃圖，甚至地形地貌等，都要研究非常透徹。

高估土地價值的買賣個案不勝枚舉，陳國誠舉二○○四年台灣銀行拍賣齊東街日式眷舍土地為例，台北市文化局在該片土地標出後，才緊急為當時還在修法中的文資法增訂「暫定古蹟」專條，將指定中的文資建物用最高標準保存。

結果，當時買到土地者因此無法開發，還在市政會議審查通過該地成為歷史建物的前一晚，出動怪手將部份歷史建物剷除，這件個案至今仍是專業中人與土地開發業者教導新進後輩的教材。