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知名商業地產商布魯克菲爾（Brookfield Corp.)債務違約，拖欠的1.6億美元貸款，目前已轉給一家特殊服務商，該服務商正與「借貸方執行談判前協議，並確定未來的作法」。
矽谷銀行倒閉之後，華爾街頻頻警告，商業地產貸款可能是下一個地雷。今年以來，已經出現不少債務違約事件，商用地產債務違約危機似乎正在醞釀。
準經濟顧問委員會（Council of Economic Advisers）新任主席柏恩斯坦（Jared Bernstein）在參議院委員會的人事聽證會表示，商用不動產問題「確實名列觀察名單」。
根據商業地產分析機構Green Street的數據，隨著利率和借貸成本飆升，再加上新冠疫情後，居家或混和的工作型態，使得許多辦公空間閒置出來，侵蝕了商用空間租賃獲利，相比去年，商用辦公室價格已經跌了25%。
布魯克菲爾德公司此次的債務違約，主要牽涉華盛頓特區的12處辦公資產，而此前的兩個月，這家公司在洛杉磯的兩座辦公大樓的7.84億美元貸款也已經違約。
布魯克菲爾德公司在華盛頓特區商辦的平均佔用率只有52%。而過去12個月以來，每月要支付的貸款從30萬美元，升高到88萬美元。
商用不動產在再融資和債務重組上，也面臨尷尬。
首先，到期債務在高利率時代要換約，只會換到更高的貸款利率。
再者，空蕩蕩的辦公室根本很難說服銀行慷慨伸出援手。
最後是，區域銀行過去往往是商用不動產貸款主力，可是在矽谷銀行等一連串區域銀行爆雷後，相信沒有人會傻到願意承擔高風險。摩根士丹利就指出，接下來兩年，約1.5兆美元商用不動產貸款將到期，如果有大比例的債務付不出來而違約，小銀行將面臨倒閉風險。
這也就是為什麼布魯克菲爾德公司面對洛杉磯辦公大樓貸款到期，寧可將大樓鑰匙交給貸款銀行花旗和摩根士丹利，也不願再融資的原因。
總部位在加拿大的布魯克菲爾德公司聲明指出，「疫情對部分美國市場的傳統辦公室帶來挑戰，但這在我們投資組合裡面只佔相當小的比例」。
2007金融危機會重演？
如果地產商付不出貸款，也不願意再融資，那麼看來許多辦公大樓不就都會由銀行承接下來？這個景象，是否和2007至2009年的全球金融危機頗為相似。但《經濟學人》分析，有三個理由可以思考，歷史或許不會重演。
首先，商用物產的價值，只有住宅房地產的一半，而雷曼兄弟那一次的次貸危機，是針對償還能力低的人，以房屋做擔保收取高額利息的貸款，而且主要是住宅房地產貸款。
第二，金融危機爆發前，寬鬆的貸款法規使得多家銀行貸出的抵押貸款額度，可以達到房屋價值的100%。但相對之下，用商業房地產貸款，最多只會貸到商辦總價值75%的抵押貸款，換句話說，除非商辦價格真的大跌，銀行才會蒙受損失。
最後，《經濟學人》指出，就算最糟糕的情況發生，影響也是有限的。小銀行借出的2.2兆美元商業房地產貸款中，約1/4是辦公室貸款。假設許多貸款付到一半的房東撐不下去，決定把辦公室鑰匙交給銀行，那麼銀行或許可以用跳樓大拍賣的價格賣出這些辦公室。
《經濟學人》試算，就算用市價1/3的價格拋售，那麼銀行業的損失大概會是1400億美元，這大概只佔小銀行股本的10%。但當然一切跟銀行本身的體質有關，脆弱的銀行受創會比較深。
房產投資平台Cadre執行長威廉斯（Ryan Williams）認為，未來可有兩種發展。第一是，「基本面重新訂價」，銀行收回商辦後，大折價賣出資產。新的買家接手後，將重新適應市場、升級或將大樓改建成適合較低占用率的空間。
第二種可能性，則已經在部分城市發生。也許地方市政府會介入，提供翻新或改造的政策優惠。
（資料來源：Forbes, Bloomberg, The Economist, The Real Deal - Real Estate News）
