房地產動了 — 你該買房子嗎？

自六年前就開始一路往下滑落的台灣房地產市場，沈沈悶悶多年後，終於在今年再度恢復了買氣，市場又見動起來了。
　從各種統計資料，到銀行信用部，再到各地房地產仲介公司都紛紛報佳音。
　根據內政部統計，今年一月到七月，房屋買賣十九萬七千多件，比去年同期成長27.6％，這也是六年來首次出現的正成長。
　四年前營建署建築研究所開始委託政大地政系房地產研究中心進行的「房地產景氣動向季報」，在今年六月底終於出現了第一次「喜訊」。
　「四年來調查出來都很慘，這是多年來第一次出現好現象，所以大家都眼睛一亮，」負責季報調查工作的政大地政系教授張金鶚指出。
　全台幾家主要的仲介系統，例如永慶、信義房屋等，到今年七月底為止，業績都比去年同期成長超過五成。
　不久前，信義房屋台中分店代建商出售一批七十四戶的中古小套房，傳單印好後，夾報送到家家戶戶的信箱。不出幾天，就被一位不願曝光的神祕投資客花五千一百多萬統統買走，被視為是消費者對房地產信心復甦的一項重要指標。
　一家銀行台北分行信用部的科長就私下表示，最近以來，申請房屋貸款的人數增加不少，大多數是新購屋族。「買氣比去年好太多了，最近一、二個月，就有十幾個案例，去年市場就很停滯，」他說。
　今年來房地產又見熱絡，有幾個主要誘因：
　目前是台灣有史以來最低的房貸利率政府為了刺激房地產買氣，消化高達一百多萬戶餘屋，自民國八十九年起已經陸續推出了六千億優惠貸款。不僅申請條件愈來愈鬆，從過去限首次購屋者才可以申請，現在是誰都可以申請，而且利率愈來愈低，從5.5％一路降到2.85％。
　雖然優惠房貸有申請上限，台北市最高可貸250萬，台北市以外200萬，但是超過優惠範圍的貸款部份，現在各銀行已經陸續下降到4.5％左右，跟過去比起來也一樣是很低。
　換算起來，現在任何人新買一棟房子，平均房貸利率都在3.5％左右，甚至更低。
　前力霸房屋副總經理、現任東森資產管理公司總經理李勳燦回憶他在民國七十年剛入行時，房貸利率一度高達14％，直到幾年前購屋者的房貸利率都還在9％上下。三十年的房地產經驗，李勳燦說：「利息從來沒有這麼低過。」
　低利率讓不少租屋族經過盤算後發現，付利息比付租金便宜，而興起購屋意願。在經濟部投審會上班、二十九歲的蘇琪彥就是一個例子。
　「因為有低利率房貸，所以我提早買了房子，」蘇琪彥去年以五百多萬在中和買下三十七坪的公寓，貸款三百萬，目前只還利息、不還本金，一個月利息還付不到一萬元。已婚、有一個小孩的蘇琪彥說，若不買房子，一家三口大概也要租兩萬元的房子，「所以當然買比較划得來」。
　許多人認為，台灣的房地產經過十年的慘跌，目前已經到了合理的價位，甚至已是谷底，因此是購屋的好時機。
　一項對新近購屋者的調查，正好反映出這種認知態度。根據政大地政系教授張金鶚最近針對市佔率近13％、台灣最大房屋貸款銀行─土地銀行、一千多位新購屋貸款客戶的調查，58％認為目前房價已是在谷底徘徊階段，另外27％甚至認為房地產正在緩步回升，只有14％認為房價還會持續下跌。
　民國七十六到七十八年間，台灣興起一波金錢遊戲，短短三年間讓台灣房價倍數飆漲，曾讓龐大的受薪階級吃不消，而組織了轟動一時的「無殼蝸牛」組織。
　為了抗議當年平均一戶人家要十年不吃不喝才能買得起一棟房子，民國七十八年八月二十六日，上萬個無殼蝸牛，夜宿當年地價最貴的台北忠孝東路，以共享一坪數百萬元的商圈土地來表達他們的抗議。
　現在台灣人的購屋壓力，根據永慶房屋的調查研究，已降到四．七個年所得，幾乎是十年前的一半。
　今日台灣從南到北走訪一遭，許多地方的房地產售價已經下跌了一半。
　例如在高雄，一群房地產仲介業者坐在一起就開起了玩笑：「現在是綠色執政，行情一片慘綠。」力霸房屋南區辦事處經理王選海、力霸加盟店總經理林逸民等一一舉例，在高雄一度蓋房率最高的新興區凹仔底，過去一坪16萬的房子，現在剩下七、八萬。
　到了台南，過去一度熱門的五期重劃區，有些原本一坪13萬，現在剩5萬左右。
　對前一波投資者而言，房價腰斬，的確是血淚的殘酷事實，但卻是新進場者撿便宜的好時機。
　今年二月開始實施土地增值稅減半徵收兩年，也正面刺激了房地產的買賣意願。
　今年四十歲的上班族廖逢麟就是最好的例子。十二年前在房地產高檔時，在台北上班的他，負擔不起台北的高房價，大老遠選房子到了桃園縣靠海的觀音鄉，每天上班開車至少要一小時。
　今年年初政府宣布土增稅減半後，他馬上動念是否賣掉舊房可以節稅，並趁現在低房價、低房貸的時機，甩掉高房貸，又可換新房子。
半年後他真的賣掉了在觀音鄉、屋齡十九年的舊房子。原本增值稅近三十萬，省了十幾萬，並搬進了在桃園市區的新房子。同樣貸款兩百多萬，舊房子的房貸利率是8％，新房子的利率平均是3.5％，將貸款年限延長後，他現在每個月比過去少繳一萬元的銀行利息。乘機又將工作轉到桃園的廖逢麟，直說自己生活品質大大提升了。
　中華民國不動產交易安全策進會理事長、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也觀察到，自從土增稅減半後，不只讓賣方較願意賣房子，甚至買賣雙方更有談判空間，有的買方甚至跟賣方要求，省下來的稅，「二一添做五（一人分一半）」，回饋一半給買方。
　銀行存款直逼零利率，其它金融投資工具又不振，讓房地產再次受到投資客的喜愛。這其實也是全世界共通的現象。
　根據最新《經濟學人》報導，由於各國銀行利率已經是四十年來最低，讓房屋貸款負擔減輕，加上其他的投資工具都表現不好，房地產又變成相對較穩健的投資標的。因此，世界十三個主要國家，除了日本外，包括美國、加拿大、英國、法國、西班牙、澳洲等，二○○二年房價都比前一年增值7％到20％不等。（見表二∼１）
　而若以公元二○○○年三月美國那斯達克股市開始崩盤後，比較這一段時間來的股市與房地產，會發現當股市快速下跌時，除了日本，各國的房地產卻都同步增值中，增值最高的是英國，達40％。《經濟學人》因而提出警告，要慎防房地產過熱，演變成另一個泡沫（表二∼２）。
　在台灣，把房地產當成投資標的的投資客似乎已經消失多年，但是最近又重新出現。近幾個月來，台中市的大學附近商圈小套房，就頻頻傳出購買數十戶、再出租給學生，賺取房租利潤的投資客。
　「我要大聲疾呼，在零利率的時代，不動產絕對是可以理財的工具，」經常應媒體邀請演講房地產動態的北區房屋總經理彭培業指出，購買地段好、具出租優勢的店面或小套房，一般投資報酬率在6％到8％，比目前銀行定存2％多三、四倍。
　然而，今年以來房地產交易雖眼看動了起來，但是從北到南各地的不動產業者，以及學者專家都紛紛表示，各地房價沒有回升，頂多只是趨於平穩、不再下降而已。
　近兩年來，當歐美等國民眾開始將資金從股市移到房市後，各國的房地產都增值了，但是這種現象卻沒有發生在台灣。
　主要原因有兩個：一，根據內政部二○○○年普查結果，由於建商過去十多年搶建的結果，台灣有高達120多萬戶的空屋待消化。二，根據央行統計，台灣的銀行逾放比高達一兆多，其中約有七成抵押品跟房地產相關，龐大的逾放不動產預期將在近期內釋出，也使市場行情無法上揚。
　在高雄市凹仔底區經營房屋仲介公司的林逸民就表示，今年以來他的公司成交量成長約兩成，但是「空屋實在太多了，價格上不去。」
　「成交量是大了，但是都是在低價，」近年來舉辦北、中、南多次銀行不良不動產拍賣會的戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示。
　過去一段時間來，不少個週六下午都花在主持拍賣會，在滿屋子人潮的喊價聲中不斷敲下槌子的顏炳立認為，新起的購屋市場，本來就有一部份是「撿便宜」。最近以來市場上就不斷傳出在拍賣會上，消費者成功撿便宜的訊息。
　例如，八十幾坪的淡水豪宅，銀行擔保設定1300多萬，變成不良資產後，在拍賣會上以900萬賣出。九月中旬將在高雄舉辦的另一場拍賣會，產品中包括高雄愛河邊的高檔豪宅，幾年前剛蓋好時一坪售價近18萬，現在拍賣行情底價一坪定在9萬。
　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰因而批評，其實現在台灣房地產市場是不太正常的。一方面政府補貼買方，提供優惠利率，也補貼賣方，提供減稅；另一方面又有銀行在「倒貨」，房地產熱絡並不是真正的大環境經濟成長在帶動。
　然而，若從產業結構的轉變來思考，其實台灣的房地產業，經過這一段長時間的蕭條後，已經默默產生一些結構性、思惟上的改變。整個產業正走向品質提升、土地加工、服務導向的時代。
　這也正是全民藉機提升生活品質的一次機會。
　十幾年前房地產狂飆時期，有一段時間幾乎全民都是房地產的投資者，只要一買一賣，轉手間就能獲取暴利。
　近幾年來推案量一直維持一年約兩千戶的麗寶建設董事長吳寶田，就有過深刻的經驗。
　從鄉下上台北，從小學畢業就當水泥工人，一路創辦建設公司，吳寶田在民國七十五年時，於木柵萬芳社區附近蓋了一批三十戶的房子。預售屋一坪六萬賣出，七十六年底要交屋時，已經飆高到一坪二十幾萬。那一批案子辛辛苦苦從買地到蓋屋，吳寶田總共賺五百多萬，「比不上一個客戶買我一戶四十幾坪的房子，可以賺七、八百萬，」吳寶田說。
　在過去，不少台灣人相信房地產只要擺著，就會增值，因此有錢人流行「養地」、「養屋」，期望賺取買賣間的高額差價。
　然而，經過多年的蕭條，許多過去養地的人，今日大多套牢在土地上，讓許多人體會到，養地、賺差價的時代已經徹底過去了。現在與未來，不動產必須靠加工、服務才能創造價值。
　「我定位自己是土地加工業，」從民國八十三年後，逐漸從電子業，拓展到建築、營造、土地開發的新企集團董事長葉宏清說。新企最新一個加工個案，是木柵動物園旁的購物商場Zoo Mall。原本這是一處荒置十五年的廢墟，經過改造，平均每日可以吸引一萬的人潮。
　北區房屋總經理彭培業也以二十多年的產業經驗指出，「十幾年前大家期待有一個殼，投資、投機都很倉促，」但是十幾年後的今天，消費者選擇多了、房子的量體大了，已經變成「大家希望有一個好殼」。彭培業認為，現在應給房地產重新定位，不在多，而在精；不必在乎房子有幾棟，而是在乎房子好不好。
　提升服務品質，因此是整個產業都必須面對的挑戰。即便是單純做個「寓公」房東，也必須提升服務。
　三十歲、在台北證券公司上班的鄭嘉慶，最近就感受到他那有三棟房子出租的房東，突然間重視起服務品質，對他特別好。
　鄭嘉慶發現，房東最近看到買房子的壓力減輕，社會上愈來愈多租屋族也去買房子，擔心流失房客，因而頻獻殷勤。一下子問冷氣五年了是否太老，要不要換新的？一下子問，水塔要不要洗一洗？最近甚至主動將房租從二萬五降到二萬二，條件是要簽五年的長約。
　近年來銷售最好的建設案，強調「精品平價」，也反映出即使是平價產品，服務與品質都是必備的要件。
　麗寶建設今年在台北縣五股鄉推出「阿亮的家」新成屋，一戶二十坪左右，總價280萬，卻附有中庭廣場、游泳池、健身房、圖書館、社區活動中心、咖啡屋等過去高級大廈才會附設的公共設施。因此推案後成為近年來台灣銷售率最好的建設案之一。
　董事長吳寶田表示，自從民國八十五年起，眼看房地產景氣直直落，空屋量節節上升，他就體會到未來必須走向「精品平價」。
　為了達到這個目標，這幾年來他刻意避開地價已經太高的台北市，而轉移到台北縣、桃園鄰近高速公路交流道的鄉鎮，經過嚴格成本控制，要讓消費者「只要付四分之一的信義計劃區價位，就能住如信義計劃區一樣的豪宅」。
　部份麗寶建設推出的住宅，已經提供五星級的飯店服務給住戶。這種住宅大廈一進去後，除了有警衛，還會有一個如飯店一樣的櫃檯，住戶可以請櫃檯服務人員送洗衣服、代叫餐廳外送、跑腿繳電話費、找清潔工打掃，甚至morning call，「飯店有的，我們這裡統統有，」麗寶在南崁一棟住宅大廈的服務人員表示。
　當房地產進入重服務、不再能賺取差價的年代裡，愈來愈多人不再靠擁有土地房產而致富，而靠提供有效的管理與服務，賺取合理的利潤。
　例如，老舊大樓不一定要統統拆掉，可以重新翻新，並提供現代化的服務，就會是一樁好生意。
　在台北市復興北路上一棟三十多年的八層樓辦公大樓，去年被儷舍飯店整個租下來，從外到裡花了一億五千萬左右裝修為現在最流行的精品旅館，取名「馥敦」。自今年三月份開幕後，馥敦號稱住房率達九成八，兩年就可以回本。
　負責管理馥敦的簡崇峰副理表示，母公司有了這個經驗後，正在搜尋台北市其他適合的大樓，想再複製一次成功經驗。
　又如，買下一些房子，重新裝修維護後出租，賺取租金收益，也是在低利率時代下，比把錢放在銀行還划算的投資。
　正在全台灣十幾個學校邊，興蓋學生式套房的泛泰建設，就是看上租屋市場。泛泰未來計劃提供的學生宿舍，不再像過去學生宿舍般的簡陋，而是一個人住一間約十坪大小的套房，裡面統一採飯店似的管理。學生一回到宿舍後，會有櫃檯管家告訴他，有沒有留言、送洗衣服送回來沒等。
　「房地產結構性改變的可能性，已經浮現了，」政大地政系教授張金鶚表示，當大家愈來愈重視品質提升的時候，維護管理就變得更重要。
　北區房屋首席總經理彭培業觀察，蕭條多年後，今年又見買氣的台灣房地產業，正往兩個方向在前進中。
　一是出現生活投資者。愈來愈多消費者利用這個時機買屋、換屋，不論從沒有房子到擁有房子，或是從一間小房子換到一間大房子，都是生活品質的提升。
　二是出現專業投資者。以前只要有地，誰都可以蓋房子賺錢的年代已經過去了，未來是愈來愈多專業的建設或服務業者，提供更好物業管理服務的時代。
　這或許是台灣房地產業在蕭條多年後，獲得的一點點進步。
　今年以來，台灣房地產進入所謂「三低時代」─低房貸利率、低房價、低增值稅，讓愈來愈多首次購屋族、換屋族、投資族各看上不同誘因投入房地產市場。
　你呢？你也在考慮買賣房子嗎？