房地產界的害群之馬

房地產界許多人都知道，同業間有一位很有名的人物，他們的出名不是因為曾經「蓋」過五千戶房子，而是因為五千戶房子他一戶也沒有蓋成交屋過！
　業者們說起他「蓋」的房子名氣也不小，可惜都只蓋在廣告、海報上就算「完工」。最近的一件傑作是宣稱要蓋一批五百戶大社區，結果他指定的工地現場，面積只夠「擠」三百戶，另外兩百戶房子連擺都沒地方擺！

害群之馬

　臺灣建設公司的名聲就是被這樣的害群之馬搞壞的。中華民國消費者文教基金會每天都有買房子吃虧上當的人登門投訴，寫信來要基金會主持正義的更多。
　信中有一例是臺北安和路一棟大廈的住戶，他在信上大罵蓋這棟大廈的建築公司，把實際一千零五十六坪的房子在廣告上放大為一千三百坪，每戶人家的實際住家面積比預時小了，共同負擔的公共設施面積卻灌了水擴大了；更缺德的是最頂上三層屬於公司所有，一百多戶人家的自來水錶和開關都在屋頂，公司用把大鎖把屋頂鎖起來，然後向大家收水費，他說多少就付多少，否則截斷自來水！
　建設公司的詐財花招簡直無奇不有。王應傑以不動產專家的身分寫過一篇文章，分析購屋糾紛的形態。
　他說，已經蓋好的房子雖然比較可靠，還是可能產權不清，或一屋兩賣，或明明房子租出去了，租期未滿，卻隱瞞實情出售。
　還在空中樓閣階段的預售房糾紛更多。他說，有的連建築執照都沒有就大做廣告開始預售，像臺北羅斯福路五段的嘉華羅斯福一★，五層公寓已經蓋到頂樓了，才被政府發現沒有建照勒令停工，放在那兒任憑風吹雨打好幾年，問題都沒解決。上百戶家庭已各付出百萬元的房屋款，卻也只有欲哭無淚。

處處陷阱的噱頭

　有的建設公司為了推銷，不惜無中生有。譬如在廣告上或模型圖上畫了游泳池、溜冰場、網球場，房子蓋好卻都不見了。
　還有不按進度施工的。王應傑舉例說，本來預售房屋應該按工程進度分期付款，才合理。有的公司卻訂固定時間要客戶付款，不管工程蓋了多少；往往客戶錢都繳得差不多了，房子才蓋了一半呢。
　有的不按圖施工，虛報坪數，等客戶發覺坪數不足了，推說不足的部份是公共設施分攤掉了。
　第五種糾紛是中途加價。因為蓋房子最快也要一年半載，有的公司在推出房屋前已經將這段時間預期上漲的因素計算在房價裡面，通常不會中途漲價。有的公司則每逢物價波動，就藉口建材上漲，要求加錢，不然就以蓋不下去了為要脅。
　貸款也有陷阱。王應傑指出，不少建設公司標榜能貸款百分之六十、七十、八十，很多現金不夠的人都被這種高額貸款的優厚條件吸引。其實銀行貸款只有二五％至三○％，剩下部份款項不是真的貸款，只不過延到結構體完成再付而已。即使銀行貸款，也不是保證能貸到，精明的建設公司會在契約上規定「倘因政府法令變更或金融機構貸款政策改變，或其他原因使賣方無法核貸時，買方應以一次現金支付。」這樣一面倒的條文，買房子的人當然吃大虧。
　建材設備也是買賣雙方容易有爭執的部份。有時建設公司含含混混的表示「甲級」建材，或者雖然列明是高品質衛浴設備，到時候卻拿同廠牌的次級品充數。

不願發表姓名的一位

　不願發表姓名的一位建設公司高級職員補充說，最常見的欺騙手法還是收了訂金，或者簽約動工，收了錢以後在工地上虛幌一招，就逃之夭夭。
　這種根本沒打算蓋房子的公司而且擅長「一屋數賣」。平面圖上的某間房屋，誰看中了就賣給誰，如果十個人看中就賣十次，簽十次約收十次錢，反正事實上沒這棟房子。

建設公司「吃」持分

　有些人買房子不是為了住，建設公司於是想出「包租」的點子。一位曾向某建設公司「包租」的人說，譬如有家戲院一張座位一張座位的賣，郊區也有家酒店一間套房一間套房的賣，賣的時候言明由建設公司承租，三年或五年後若干倍還本。
　前個月，承租期限將屆滿，該是履約還本的時候了，這位人士卻接這家建設公司發出的信函，通知每位「持分人」，他經營虧本了一億幾千萬，無法照倍還本，願意按照當初的契約，以三年或五年前的賣價買回來。
　許多買房子的人，在建設公司一走了之或一倒了之後，都採取組織委員會的方式，推派代表到處奔走，自行設法；或者大家再分攤一筆錢，把房子完工，因此購屋糾紛常常在客戶認倒楣的情況下收場。
　問題是：那些賣房子的騙子呢？

定型化契約害死人

　消費者基金會的李伸一律師搖搖頭說，法院的民事訴訟案件，有四十％是購屋糾紛，但是消費者能勝訴的幾乎難得一見。因為法院根據契約審理，購屋契約上建設公司條條站得住腳，相反的都是客戶理虧。難怪基金會董事長柴松林嘆息地說：「一般人太缺乏房地產交易的法律知識了！」
　目前房屋買賣的契約書差不多都是事先由建設公司訂好、印好，很多人沒時間也沒耐心閱讀全文，糊里糊塗簽字蓋章，回家再看發現條款不公平，要交涉對方變更，於法無據，後悔莫及。
　基金會最近請了幾位律師研究「定型化」的房屋買賣契約，寫成一本「購屋須知」分送，四千冊沒幾天就被搶光。這本小冊子毫不容情的戳穿許多「合法」的不公平條款。譬如關於坪數，「購屋須知」說：
　契約可能說建坪「約」四十坪，解釋上三十八坪、三十七坪也可說是「約四十坪」：　或者：「建坪四十坪，包括陽臺、樓梯間、通道、管理室……等公共使用部分在內。」這段記載對公共設施的內容很不明確，保留了建築公司在公共設施上灌水的機會。

契約玩弄文字魔術

　再譬如完工期限。契約上可能說「預定」於民國七十年九月開工，拘束力大為減低；或者說「於開工日起三百六十個工作天完成」，乾脆不提什麼時候才是「開工日」；或者「於領取建築執照日起三百六十個工作天完工」，不約定領建照的期限；或者「以申請使用執照之日期為完工日」，而不管申請能不能核准。
　違約了怎麼樣呢？「購屋須知」指出：
　有的契約只規定買方不按期交款的處罰，不規定建設公司違約如何處罰。不過多數契約書還是對買賣雙方都定了罰則。但仔細檢討，這些罰則徒具形式，實質內容對買方很不利。
　譬如：「乙方（建主）逾期完工者，每逾一日按買賣總價款千分之一計算違約金與甲方，甲方如有違約情事者，願將所付款項任由乙方沒收。」
　律師們解釋，房地預售契約中，買方的主要義務只是給付價款；而賣方在房屋「完工」（通常指核准使用執照）後，還有很多義務要履行，譬如移轉產權、點交房屋、接通水電、鋪壁紙地板等。按前項條約，如果建設公司在房屋完工後，拖延不接水電，拒不交屋或拒不辦理移轉登記，或產權被第三人查封扣押，因為房屋「已經」完工，買方都不能依據契約罰則請求賠償，至多只能以民法一般債務不履行來處理，保障差多了。

怎麼簽約才不吃虧？

　許多消費者在跟建設公司爭執的時候，會自以為很有理由的提出：當初樣品屋如何、說明書如何。李伸一律師說，這些都沒有絲毫法律效力，法院以法論法，只有一紙契約才是雙方權利義務的根據。何況建設公司常會在印刷精美的說明書或廣告單上註明「僅供參考之用」，消費者沒看見，只能怪自己太不小心，責備建設公司怎可故意把這麼重要的「優筆」隱藏在最不顯眼的角落，是一點意義都沒有的。
　李律師說，「簽約」是一種專門學問，要怎麼簽約才不會吃虧，三言兩語說不清楚；何況有的建設公司百鍊成「精」，大多數普通人防不勝防。最穩當的辦法是直接用內政部編訂的「不動產買賣契約範本」，包括房地產買賣契約貸款書、房地契約書、房屋買賣契約書、委辦房屋貸款契約書、土地買賣契約書、委辦房屋貸款契約書，這套範本不偏袒任何一方，最值得信賴。可惜很多人不知道有這套範本。
　萬一賣方不同意使用內政部的範本，堅持要用建設公司的套約書簽約的話呢？
　李律師答得痛快：「這樣的公司顯然沒安好心眼，不必要跟他談了！」