建築業走投無路？

在經濟發展過程中，房屋建築業是一個很重要的產業，它不僅為社會大眾提供了更佳的住的條件，而且帶動了很多產業的發展，它對引申需求的創造，同汽車工業一樣，是多方面的。可是，在今天通貨膨脹之勢稍戢，而經濟復甦漸見端倪的情況下，臺灣的房屋建築業陷入了嚴重的困境。
　已建造完成的房屋，乏人問津；正在建造中的房屋，無資金融通；而計畫興建的房屋，更是前途黯淡。這是近卅年來鮮見的房屋建築業危機。儘管每日報紙以偌大的篇幅，展示新建房屋的華麗巨構，儘管建築工地張燈結綵，以期招徠顧客，但是好奇者多，問津者少。

供需失調是禍首

　造成今日房屋建築業的困境，是房屋供需過分失調的必然結果。一方面是需求不足，另方面是供給過多，致建成的房屋無法脫手，而建築業本身又乏資金週轉。
　房屋需求具有明顯的循環現象。在臺灣，約五至七年，房屋建築業就有個繁榮期，在繁榮期房屋需求者對房屋需求強烈，甚至會有搶購現象，致房屋價格大幅上漲。繁榮期一過，建築業就會有一段黯淡的日子。這種循環的形成，與社會大眾的儲蓄累積有關。
　一般人通常需費五至七年的時間，始能有力購置一棟房屋。在民國六十二年，曾有過房屋建築業的繁榮期，復由於該年物價上漲，社會大眾為求「保值」，乃對房屋有強烈需求，結果造成房屋價格的飛漲。二年前，房屋業又進入了繁榮期，復由於石油危機再度發生，而通貨膨脹彌漫全球，社會大眾基於「保值」心理，復又增加了對房屋的需求。因為通貨膨脹高達兩位數字，這個繁榮到六十九年夏天便告結束，接踵而來的是對房屋需求的消沉。
　理由很簡單。原靠儲蓄累積購置房屋的人，因物價上漲幅太大，而存款利率遠低於物價上漲率，致儲蓄被貶了值，而利率又抵不過物價上漲率。如果房價不漲，尚可購得二、三十坪房屋，現在房價幾乎上漲了二倍，自然無力購置房屋。事實上，在物價猛漲以前，有力購置房事者，多已購置；尚未購買的人已心有餘而力不足了。至於那些邊際需求者，對購屋更乏興趣。

置產保值不容易

　一般而言，房屋需求者可分三類：一類是年輕人，他們積蓄了些錢，希望能買棟合乎小家庭居住的房屋。一類是中年人，原有一棟較小的房屋，因兒女逐漸長大，房屋不敷所用，乃將原有者出售，以其所得及多年來累積的儲蓄，購置面積較大的房屋。還有一類人，自己本有屋住，但希望多擁有一、二棟，一方面為保值，另方面為賺些租金，補貼家用。在此次通貨膨脹初期，如果儲蓄足夠達成上述目的，要賺房屋的人，多已購置。一年之後的今天，一幢三十坪大的房屋在市內的要值三百多萬元。這筆龐大的數目均非前二類的需求者所能負擔。
　同時，近年來的財稅措施也使有力買房屋的人為之卻步，因為財稅單位不但對非自用房屋要抽取較高的稅率，而且對買房屋的資金來源也要追查，結果打消了第三類需求者的興趣。於是民間的儲蓄大量流到標會、錢莊、租賃公司等場所去，賺取不須付稅的利息。

一窩蜂大興土木

　從供給面來觀察，有幾個因素造成了供給過多的現象：
　(1)從去年夏天以來，房屋建築業的繁榮已達到峰頂。但是大多數建築業已為上半年之利潤沖昏了頭，以為好景常在。仍然一窩蜂地到處大興土木，盲目投資。
　(2)財政當局徵空地稅帶來的後果。政府為打破土地聯合獨佔之局面，利用公告地價，征收限期內都市未被利用的空地，地主為了保有土地的所有權，不得不興建樓房。
　(3)報載臺灣的空房屋超過四十萬戶。如果估計屬實，如此龐大數量的空屋需要些時間消化。
(4)政府為低所得階層及公務人員興建國民住宅的計畫正在進行中。這些現象之存在，是當前房屋供給過多，出售困難之所在。
　解決當前房屋建築業所面臨的危機，雖然是刻不容緩的事，但有效的方法並不多。有人主張政府應特案融資，長期低利貸款給建築商，以濟燃眉之急。但目前，銀行的資金並不充裕，許多出口產業也有同樣的要求，粥少僧多，解決不了整個問題。不過，銀行界對建築業的貸款，應同其他產業一樣，一視同仁。
　有人主張建築商有權發行商業本票，這是一種可行之途，問題是有多少人去購買這種本票？又有誰肯擔保？因為建築商數目太多，良莠不齊，難以分辨。也有人主張銀行界對一般社會大眾，採行長期性分期付款的方式，協助其購置房屋，這是外國通行的方式。在臺灣一方面要看銀行界的態度，另方面要視其資金供應情況。

建築業三思而盡

　經過此次房屋建築業之危機，值得房屋建築業深思的有三點：
　(1)多年來，房屋建築業一直是賣者的市場，即建築商在房屋交易上居優勢的地位，需求者搶購房屋之風，使建築商獲得利潤上的最大滿足。今後，這個美景將不會存在，即在房屋交易上，將變為買者的市場，房屋需求者居優勢的地位，他們對房屋有選擇權，不再讓建築商自己決定房屋的價格。
　(2)建築業者本身必須具備三○％的資金。過去，建築商除信託公司兼營建築業外，能具備五％資金者寥寥無幾。通常是門市一開，購買土地，建築房屋幾乎完全靠預售的方式來肆應。如果預售情況好，利潤會滾滾而來；預售成果不好，便會捉襟見肘，週轉不靈。
　(3)今後建築商對社會大眾之需求房屋必須加以研究。他們需要什麼樣的房屋？他們的購買力有多大？必須預作估計。所謂「知人知彼」同樣也是建築商的座右銘。（于宗先現任中華經濟研究院副院長）