建築業為何跌入谷底？

建築業從沒有一段時間像現在這樣垂頭喪氣，跌入這麼深的谷底。
　根據報載不少建設公司已經倒閉、解散，部分殘存掙扎的也盡量縮緊開支，裁減員工。有的職員當天照常上班，不久就接到解聘的通知，沒有預警，也沒有遣散費。有的夫婦是建築業同行，雙雙失業，一個原本活潑忙碌的家庭立刻愁雲慘霧。
　曾在「臺北房屋」南部分公司做銷售的謝美展，離開「臺北房屋」後進入臺北市另一家建築公司，三個多月公司一棟房子也沒賣出去，又被迫資遣。她黯然地說：　「你不知道景氣好的時候工地多熱鬧，訂房子要排隊，一人領一個小牌子……」

「火車頭工業」衰退了

　建築業在臺灣成長二十年，雖也慘澹過、低落過；但即使六十三、四年時因為物價上漲，許多建設公司虧本，市場交易仍然順暢。而今房屋銷售平均不到一成，和以往八成、九成的銷售量比較，簡直如同惡夢。
　在國外，建築業一向和汽車工業並稱「火車頭工業」，火車頭強勁奔馳，帶動許多工業車箱。據日本一九七○年住宅投資經濟效益調查，建築業每投資一千元，可以在其他行業連帶發生三千零五十二元生產量。
　但臺灣的建築業蓬勃發展還是最近十年的事。臺北市建築投資商業同業公會八月份統計，有四百零七家會員，公會理事長劉成懿說，這個數字大約只是臺北市所有建設公司的十分之三。
　從事建築業的人口全臺灣地區大概有十萬人，若與建材業、銷售業等合計，可能將近四十萬人。
　今年上半年起，建築業慢慢熄火了，火車頭停下，甚至節節後退。和建築業密切相關的行業，從鋼筋、水泥到裝璜，衛生設備、ＰＶ管線，甚至運貨的卡車全被波及，業者在報端發表估計生產量下降了三成。四十萬從業人員如果以每人扶養一家五口來計算，全臺灣地區便有十分之一的人面臨建築業不景氣的震動。
　「臺北房屋」總經理王應傑說：「這是十年來不正常發展下的正常結果。」
　建築業究竟做錯了什麼，使社會名譽落至這步田地？
　他們真的咎由自取，自種苦果嗎？

財務結構有問題

　王應傑分析：除極有限的幾家財力雄厚的建設公司外，許多建設公司嚴格說來只是「買空賣空」而已。他們「以案養案」、「以屋養屋」，也就是拿下一批房屋的預售款來蓋這一批房屋。由於必須不停的有預售款進來，他們必須不斷推出新案子；外表看來生意活絡，骨子裡卻是虛的，新案子賣得好沒問題，一旦賣得不理想，前一批房子就缺錢蓋了。
　「財務結構不健全」正是許多建設公司的致命傷。
　據業界一項非正式的估計，一般建設公司借入資金與自有資金的比率，都在五○○％以上，有的公司負擔比率更高達一五○○％。臺北市建築投資商業同業公會委託中華徵信所做的調查報告也說：「各公司資金固定化程度提高，週轉顯得不太靈活。」

「小本經營」？

　況且建築業基本上是一個資本密集的工業。不但土地、建材、人工需要龐大資金，而且一批房子再快也要一年半載才能蓋完，資金流動很慢，因此政府規定資本額至少要五萬元，才准成立房屋建築「股份有限公司」。
　可是如果不以「股份有限公司」而僅以「有限公司」型態經營，便沒有最低資本額的限制。許多投機份子抓住這個隙縫，闖進建築業，「小本經營蓋大樓」起來。中華徵信所六十八年調查：大約三分之一建築業者的資本額在一百萬至五百萬之間，另有三分之一連一百萬元資本都不到。換句話說：在財力上有基本資格經營建築業的，只有實際營運的建設公司的三分之一。其中國泰建設資本額十六億、太平洋八億、國揚三億，是三家上市公司。

預售制度籌資本

　建設公司「自備款」不足，「預售制度」應運而生，是目前最通行的銷售形態。建設公司從預售取得週轉金，一般人也得以分期付款買房子，本來是互惠的好事。但由於種種原因，預售房屋糾紛最多，也最不可靠。太平洋建設公司協理鄭明智坦白地說：　「只要預售制度存在一天，客戶的權益就一天沒有保障。」
　那麼，何不廢止預售制度，大家只買先建後售的房子呢？
　僑福建設總經理黃建華說，建築業所需資本太大，要百分之百用自有資金蓋房子，幾乎不可能。
　王應傑說，建設公司是要集合財務、市場、建築等等各種專才，才能做的行業。但光有人沒資本的，也不必來。
　許多人對建設公司的概念，卻如建築師李滄涵形容的：「找個地主、找個材料商，再找客戶出錢蓋房子，就做了建設公司的老板。」
　太平洋建設鄭協理說，這些人把建設公司想像得太簡單了。他在建築界待了十年，越做越體會這行要做得好多麼複雜，越不敢獨立創業。

外行老板

　「無知」而大膽的許多建設公司才不考慮這麼多，他們既不把建築當個事業，也無意在建築物上留下自己的名字，在預售、建造的過程中，隨時隨意都可以叫停，房子不蓋了，害苦那些向他們訂房子的人，也破壞了建築業的整體形象。
　就算他們把房子搭起來，成品的品質也常常很差，漏水、格局彆扭等等。但這些都還只是浮出表面的毛病，大陸工程公司董事長殷之浩，和建築師李滄涵指出還有些更嚴重的問題。
　他們說，有些建築外行的老板，完全不懂行情，不曉得控制成本，被部下欺騙，譬如帳單上填三噸鋼筋，實際到貨只有兩噸；或者水泥的價錢報高一成。到後來預算花光了，房子還沒蓋出來，倒要客戶追加。
　有的老板受到教訓，又矯枉過正，精打細算，步步為營。能用一層磚的就不用兩層磚，能用次級品的就不用正牌貨，一路省下去。這麼克難出產出來的房子當然好不了。
　李建築師又指出，按建築法規規定，建築物的設計人是建築師，監造人也必須是建築師；投資者是起造人，營造廠是承造人。投資者請建築師設計圖樣，交給營造廠蓋，建築師一旁監督。
　但目前很多建設公司，不論規模大小，都有自己的營造廠，或者根本就是營造廠出身的建設公司。建設公司身兼投資與承造，可為難了建築師。因為建築師本來是受投資公司委託，代為監督工程的，這麼一來變成要他監督「老板」，這差事怎麼幹？

營造廠缺工人

　還是有很多建築師貪圖那一筆監造費，大約是設計費的百分之三十五，掛名監造，其實連工地都不去，任憑投資公司捏緊荷包，把工程刪來刪去，只要省錢就好。
　據一家建設公司的蘇秘書說，有一次，一家建設公司在報上登的廣告上，把建築師畫的透視圖更動幾處，原設計的建築師憤怒得寄了一封存證信函給建設公司，要他訂正，「廣告上的透視圖不可能蓋成一棟房子！」
　而且許多建設公司雖說自有營造廠，但不很周全，實際施工的時候，必須發小包，水泥、木工、油漆、鐵工、水電，都交給小工程行做。連由公司自己負責的主體工程，都由於工人很少，必須向外招攬，差不多三個工人裡面就有二個是臨時找來的。
　一位營造業負責人說工人的流動性很大。建築業景氣的階段，工人很吃香，一處工地不遂心，第二天就不辭而別。工程又接的多，需要趕時間，快快做完這一處以便移師。再者，今天社會風氣下，肯賣勞力賺錢的人少了，為了供應市場需要，工人都是「速成班」畢業的。
　於是：
　工地沒有建築師監督，由監工代勞；監工不敢得罪工人，只做調派；工人一躍而為工程師，工人的水準便決定了房子的水準。

工人兼任工程師

　工人水準又是什麼程度呢？
　李滄涵說：譬如五樓公寓，建築師也許設計要八根鋼筋，但有些工人想：上次我蓋五樓，用七根鋼筋，房子也沒倒，何必用八根？自動減為六根。他們看看六根鋼筋房子也還是站著，下次蓋五樓，再減一根，用五根鋼筋試試。
　他說，目前工人偷工減料最厲害的是五樓公寓，七樓以上的房子因為工人「經驗」不夠，還不敢大偷。
　雖然曾有幾次施工中的房子倒塌的新聞，但大致說，還要感謝本省氣候潮濕，大多數被偷工的房子都還安全。「如果來一次很嚴重很嚴重的地震，大概百分之七十房子都會倒掉；不過那時候，」李建築師挖苦地說，「設計的人、蓋的人、住的人通通都被壓在房子下面，沒有人出來告狀打官司了。」
　在建設公司工作五年的蘇秘書說，建築師應該是建築行業裡的領導人物，領導建築業提昇層次，偏偏很多建築師反而為利受制於業主，迎合市場，犧牲品質。還有些建築師設計時只顧表現個體，忽略建築物與四周景觀的調和，這種個人英雄主義也不足取。

玩「票」有「利」

　當然，如果建築業不是比許多其他行業更有「利」可圖的話，不會有這麼多人熱心玩這張「票」。一個小例子為證：有人民國六十六年左右在臺北市信義路二段蓋了一棟雙併式公寓，就單單這一筆生意，供養他一家五口坐吃了三年。
　許多建築業者否認，他們說，真正暴利的是地主。
　通常建設公司如果跟地主合建，彼此四六分帳，十戶房屋地主拿四戶；但地段好的，地主要拿五戶，等於土地佔了房屋總價的一半。太平洋建設鄭協理說，如果建設公司向地主買斷，地主應該付的土地增值稅往往不付，而要建設公司負擔。
　建築師李滄涵也說，土地價格高得不合理。
　然則地價是怎麼爬高上去的呢？

信託公司炒地皮

　有人認為和信託公司有關係。有的建設公司透過信託投資公司，以高過銀行的利息吸收民間資金，再炒地皮，蓋房子，以高價賣給民間。民間「搬石頭砸自己的腳」，經新聞界戳穿後，這一招已經不太管用了。
　「信託投資公司管理規則」規定信託業投資不動產的比例不能超過資產淨值的百分之三十，但是罰款金額太輕，還是有信託業超額搞房地產。
　根據臺北房屋的資料，有的信託公司將超額投資的土地「賣」給它的關係企業，或者供給資金給它的建設公司買土地，再由建設公司把土地向信託公司抵押貸款，手續合法，管理單位也拿不出對策。
　國泰建設被傳說跟國泰信託聯手。國泰建設總經理李肇基說，他們屬於「霖園關係企業」，不和國泰信託一個系統。「自己關係企業內部互相支援倒是有的，」他笑著：「這不妨礙別人呀！」
　另外一個地價抬高的原因是，許多建設公司「以屋養屋」的結果，永遠「少一塊地」；而土地資源有限，彼此競爭，哄得地主越來越俏，甚至惜售，待價而沽。今年七月臺北市土地限期使用期滿後，地價才略有回跌。

房價撐竿跳

　建設公司不是傻瓜，被地主揩油去的增值稅，自然轉嫁給客戶；於是土地公告現值提高，平均漲幅百分之六十二，增值稅隨之提高，更推高了房價，政府並沒有完全達成平抑房地產價格的初衷。
　財力最雄厚、資本額達十六億的國泰建設，總經理李肇基地認為都市房地產價格偏高，占民眾百分之七十的中低收入者無法購買。
　房地產價格的上漲，根據「臺北房屋」的統計，以臺北敦化北路為例，民國六十六年時，一坪不過三萬元，六十九年時已有高到十萬；敦化南路以東的忠孝東路四段，民國六十六年最便宜的一坪才兩萬四，六十九年時，最貴的也有九萬以上。
　房地產價格在撐竿跳，國民所得的購屋能力卻僅呈階梯式的上升，供與需之間只好遙遙相望。長期對峙的局面下，後援無繼的建設公司終於先降，打折、貸款、議價；但許多人此時卻寧可惜買，看看價錢會不會掉得更平，房屋市場仍然一片低迷。

羅掘俱窮

　也許可以說，許多業者估計錯了。他們以為建築業是寶山，也以為民間置產的資金挖不盡；事實卻顯示：拼命掘寶的後果似乎是建築業自食惡果，忽略了也該為建築業自己打一個結實的根基。
　建設公司許多人不完全接受這樣的罪名。他們認為問題在融資。
　國泰建設李總經理說，建築融資從民國六十三年全部停止，建築業七年來不能從銀行借到錢，才導致資金週轉困難，向黑市借貸，而利息成本增加。
　僑福建設黃總經理說，臺北敦化北路上，僑福建設大樓有一萬坪，地段夠好，建築也夠好，硬是不能抵押給銀行借到錢。
　太平洋建設鄭協理說，建築商融資辦法的條文互相衝突，全國建築業幾年來一共只辦成「五件」貸款。太平洋建設曾在條文從寬解釋下，好不容易貸到五千萬元，但才用了不到半年，就要還款了，他們覺得太不划算，以後不再申請融資。
　行政院經濟建設委員會住宅及都市發展處副處長蔡勳雄則認為：開發中國家資本累積較慢，建築業需要與其他行業競爭這有限的資本。偏偏建築業投資的數額很大，政府往往不得不先發展別的投資比較小的工業，建築業能緩則緩。蔡副處長說，這是政治面的優先次序，也是整體經濟下的權宜考慮。

又是「錢」

　建設公司的大老板們，難道也要為錢傷腦筋嗎？
　鄭協理說，有的建設公司辦公室很氣派，辦公桌很大，是因為他需要借錢，需要推銷房子，總得弄得門面漂亮，人家才信得過他，不一定真的賺了多少錢；而所謂賺來的錢，主要也只不過是他蓋的若干賣不出去的隔局差的房子，或者地下室罷了。他們若有錢，也是「有錢的窮人」。
　另一位已經脫離房地產業的人士卻透露，少數建築「大亨」生活奢靡，家裡衣櫥三十坪；豪賭一夜，輸贏上百萬；公司裡副理級以上的職員一人一輛轎車。至於言行不檢點，和到工地為開工剪綵、作秀的影歌星、模特兒鬼混，更不稀奇。
　「我就是因為看不慣他們的作風，才出來的，」他氣憤地說。
　蘇秘書也很為這類現象憂心。

銷售人員壞了形象

　但不論地主或大亨，畢竟都只是社會上的少數；蘇秘書認為，真正令社會側目議論的，是人數眾多的房屋銷售人員。
　目前房屋銷售界有一種跑單幫的按能力一天酬勞一千或五百；或者賣一戶抽千分之三至千分之五佣金。還有一種代銷公司，有時包銷制，一批房子全部賣完抽總售價的百分之四至七；有時約定銷售底數，賣四成房子抽百分之四，五成至七成抽百分之五，八成抽百分之六。
　一批房屋的銷售總金額常常以億計，縱然百分之一佣金，也足以令人咋舌，蘇秘書親眼看見房地產買賣全盛時期，一個銷售員一個禮拜淨賺數百萬，「除非有極高的克制能力」，大多數銷售員都不能平靜如此強烈的心理衝擊；錢多得一塌糊塗，不曉得怎麼辦，何況下個禮拜又可以賺進數百萬，便聲色犬馬，毫不珍惜，一般人看在眼裡，更肯定了建築業暴利的成見。

和「代銷」劃界線

　提起建築代銷業，許多建設公司都有「與有辱焉」的表情。臺北市建築投資商業同業公會理事長劉成懿就一再呼籲：把建築投資公司和建築代銷公司分開來。
　目前兩種公司都叫做建設公司。規模大的建設公司自建自銷，規模較小的只管建，銷售則委託代銷公司。代銷公司直接面對客戶，「職責」所在，往往作超出契約的承諾，他爭取到了業績，留下的濫攤子推給建築公司收拾。許多人搞不清楚他們之間的關係，把代銷公司說謊的帳算在建築公司頭上，對建築業印象很壞，也難怪建築投資公司要跟他們劃清界線。
　自建自銷的建設公司，譬如太平洋建設，業務員是領薪水的。鄭協理承認這樣他們比較不積極，但也因此比較不誇張。

廣告太誇張

　代銷公司的一大任務是廣告宣傳。房地產的銷售廣告花招很多，詞句也相當聳動。華美建設開此風氣之先，第一個把房屋當做「商品」來促銷，推出華美的樣品屋，大量做廣告。
　一家建設公司的專員認為，房地產價值高，應該是理性的、而非衝動的商品，目前房地產廣品都太偏向感性些建築界人士懷疑，對人與人之間的「互信」已造成負面的影響。
　太平洋建設的鄭協理說，訴諸感情的房地產廣告最初是為了促進銷售，訴求。
　在政治大學新聞系教「廣告製作」聯廣公司業務三處處長楊憲次說，建設公司推出「工地秀」、影歌星剪綵、馬戲團表演，目的無非吸引人群到工地，製造人潮，嚴格說，這是一種「促銷」。
　他認為廣告適度誇張是難免的，但是不該失實。
　很多民眾的確被房地產「精彩」的廣告吸引，而且相信了廣告的宣傳，結果失望了。這類遭遇輾轉流傳，有銷售速度快，資金流通就快，對資金不夠的業者來說，這樣做並不算錯。只可惜後來走火入魔，越陷越深。

消費者免疫

　目前建築業的廣告費用大約在總營業額的百分之一至百分之六，比率不比其他行業顯著的高。但以金額而言，譬如「臺北房屋」的士林芝山岩廣告花了兩千八百萬，亞洲信託企業集團在臺北火車站對面建的亞洲廣場摩天大廈據廣告業者估計，可能花了六千萬做廣告。大手筆所及，廣告界的製作、文案高手，也紛紛被建設公司挖角。
　消費者基金會董事長柴松林認為政府應該透過課稅，限制建築界非必要的促銷活動，否然開銷還是轉嫁消費者。
　楊憲次處長則相信，經過這幾年房地產廣告的「教育」，消費者很可能已經「免疫」，今後的房地產廣告將會自動走上理性的內容。
　對建築業自己，經歷這一次空前的慘境，當也有所領悟。他們希望政府也能採取幾項措施，把握危中之「機」，領建築業脫離混亂時期。譬如：嚴格區分建設公司和代銷公司，以及解決最為他們所關切的融資問題。
　　
建築業盼融資

　貸款國泰信託李總經理說：「我們不求特殊待遇，只求像對其他行業一樣對待建築業。」也就是說，由各銀行審查建設公司貸款條件，或要求業者先繳出一個案子的總成本的四分之一為保證，再談貸款，把過去由客戶承擔的風險交給銀行負擔。
　太平洋建設和僑福建設還建議：預售房屋的分期付款，客戶交給銀行後，由銀行審核建築工程的進度，撥給建設公司，以免建設公司重演捲款潛逃。
　許多業者強調希望政府給予一個符合「自由經濟」原則的環境，讓業者公平競爭，不必做太多干預。

功過難斷

　建築業多年來的所作所為，功過難斷。柴松林教授指責部份建設公司帶動社會奢侈風氣，譬如建材用了太多進口貨；只追求所謂「美觀」而不合理，譬如整棟高樓不開窗戶，用金屬帷幕牆浪費大量能源；破壞都市正常功能，譬如火車站前又蓋大廈，交通、污染、噪音都將更嚴重；或者破壞都市景觀，譬如建築物造形不配合四周環境。
　有人預測還要三年五載，供民間調養生息，才能累積相當的置產能力，建築業才將復甦。
　房屋，對大多數人都是他們一生的辛苦積蓄，是他們最值錢的財產，也是他們一生使用過的最貴的東西；建築業怎忍心把房屋當做成年人的積木來玩呢？