建築業面臨困境

高希均：今天座談會有四個重點。第一是建築業如何建立新的形象，第二建築業如何自助者人助，第三、第四應該比較實際，就是討論短期救急的措施及長期改善的建議。

投機取巧的行業？

　沈祖海：現在一般社會上認為建設公司就是暴利者，我希望這種形象能夠改善。我身為建築師，我知道，真正賺錢的是地主。在臺灣省土地是不合理的貴。在國外，土地最多漲到一五％。而在臺灣，土地有時候漲到五○％至六○％，這是不合理的。
　劉成懿：建築業所面臨的問題很多。這個行業儘管成長得很快，但是並沒有受到應有的重視。原因很多，建築業也有必要建立新形象。目前臺灣境內房屋需要量很大，大家覺得這行很好做，差不多三百六十行都跨到建築業。一旦市場低落，大家都惶恐。深入分析這行業，可以知道不是所有人都可以從事這行業。它需要有專業知識、相當的資金，也需要先對房屋市場有個研討判斷才可以從事。像現在這種情況，是業者自省的機會。
　我們也一再希望政府用行政命令，使從事這行業的人有一定的水準，但現在都沒有做到。現在參加公會的人只有參加這個行業的三分之一，所以若要透過公會來約束這個行業，使業者自省、自清，還需要政府用行政命令來配合。
　房地產這行業在別的國家都當做是「火車頭工業」，因它帶動許多相關工業。而在國內永遠把它當做一個普通的商業，甚至不能與普通商業一樣享受公平待遇。在我國對各行業都有融資的辦法，唯獨將建築業撇開為授信的對象已有七年之久。經濟蕭條時，美、德、日都用建築業來帶動國內經濟的成長；不但鼓勵蓋房子，也鼓勵買房子，我們也可以考慮這樣做。
　政府對建築業有點成見，社會大眾對這個行業又往往以偏概全，因為少數從事這行業的人不當的行為，而把這行業看成投機取巧的行業。我認為建築業的興衰並不足奇，而是這個行業影響所及，帶來整個國家經濟的衰退和社會的不安定及在政治上的不穩定，這些影響似乎也應該考慮。
　至於短期救急措施，因業者目前面臨財務問題，政府不知可否因這個行業有存在的必要，撥出一筆資金，讓這個行業有喘息的機會，以度過目前難關。
　長期改善的方法，應把住宅政策明朗化。若是認為應將建築業輔導入正軌的話，應建立很多相關的制度來輔導管理它。

人人都能搞建築？

　沈祖海：有關長期改善方法，我希望公會研究一下政府為什麼會對建築業有偏見，為什麼有不公平的待遇。若能找出癥結所在，就可對症下藥。這種研究工作是長期的。
　張克東：我想談談建築業反省的問題。今天建築業形象不好的原因，我個人覺得是因為今天從事建築業的人，不是人人都具備做房地產商應有的條件。我認為應具備的基本條件是：第一，對市場應有了解，就是知道大眾需要什麼樣的房子及價位。第二，了解廣告企劃銷售。第三，了解設計規劃。第四，財務管理也要懂。因為建築業很特殊，是中長期的投資而不是現貨買賣。這種期貨的買賣，在房子訂給人家後，交貨的時間是二年或三年以後，這期間各種因素變動和成本一定有關係。預則和處理必須非常重視，並且還要做得好。第五，需要有成本觀念。今天很多參加這行業的人沒有成本觀念。例如我一個朋友有塊土地要蓋房子，他只知道和地主怎麼分，及交給那家公司蓋，這就是他的成本，而稅、利息負擔、風險等應算的成本都未算進去。這聽起來很可算，但他這樣也做很多年了，賺多賺少他也不知道，就這樣一個一個地做下去。第六，要懂工程。這樣才可以控制工程的成本、品質及進度。平心靜氣地說，今天具備以上條件的公司不到一○％。我們這個行業要反省。

說話不算話？

　至於如何建立新形象。現在社會大眾對房地產商有幾個看法，第一個就是講話不算數，當初蓋的時候說有玫瑰，但現在沒有。因此必須把廣告代銷公司和行業分開，同時希望政府有個規定，凡是代銷商或是業主必須對任何一句話負責任；若不負責任就要坐牢、罰款、賠償等。這樣銷售公司不會為了賣更多房子而亂講話。所以第一個改變形象的方法，是銷售公司和自己公司雙方都具有負法律責任的態度。
　第二是現在工人不夠，本來徒弟三年才出師，現在一年就出師。他們浪費材料，圖樣也看不懂。這上面不下工夫，房地產商也沒辦法。因為我們是包給營造廠商做，營造廠工人不好，房子也就做不好。所以希望政府和民間共同努力，有計畫地訓練及培養優秀的營造工人。也因為工人數量不夠，每個營造廠工作比較多，工作一多，要求多他們就不接受。
　另外一點是，這許多年來採預售房子的方法是不得已的，這是因為沒有資金。假若今天蓋房子的錢可以由銀行低利、長期地貸到，我們不一定要預售。雖然預售房子的方法全世界都採用，但是我們對預售沒有管理，所以產生問題。
　長期方面，若是財務結構及政府銀行的體系制度不改變的話，我認為建築業今後也不會好。因為一切問題發生在財務結構上，今天的困難是錢的困難。現在我們必須用短期的負債來做中長期投資，基本上違反做生意的原則。若是蓋房子需要錢借不到錢，買房子的人也借不到銀行的錢，我想這個行業沒有什麼前途。

讓內行人來幹吧！

　章民強：我一再主張從事建築業一定要有專業性。現在只要一、二百萬就可以登記為建設公司，標準參差不齊。並且現在有很多其他行業的人也來從事建築生意，他們的敬業精神多半不夠。
　建築業自民國六十三年開始就不能融資，當時政府沒想到會有副作用。因為建築業不能融資，而其他行業可以，那麼那些由其他行業轉做建築的人就可拿到融資。這是不公平的。
　黃建華：我認為自助人助就是短期應急的措施，而長期改善的方法就是建立一個新的形象。我認為每一個行業都有好人、壞人，所以問題在制度方面。我認為政府對建築業所訂的制度不是非常完善。我並不反對別的行業來投資建築，設這樣可以促進建築業的繁榮。但很多人不懂這行業也來投資，我認為政府應訂好的制度，來導引往好的方式走。
　今天建築業到這種地步，政府還拿不出具體辦法出來。我的想法比較消極，若求每個建築業者反省，絕對是做不到的；很多做這種行業的人不想做好，這完全要靠政府拿出制度來控制。
　沈祖海：在這一、二十年當中，建築業對臺灣經濟的影響是不能否認的。大家也覺得老百姓蓋的房子比政府蓋的房子在量上比較快，在質上比較好。政府一直叫國民住宅開放民營，但為什麼不早點採取行動，使老百姓可以參與建設國民住宅？這樣可以將建築業引到生存的路上。照我知道，工業局對老百姓參加工業土地的開發有一定的辦法。對建築業也可以用同樣方法，由政府核訂成本，加上許可的利潤，讓老百姓建設國民住宅。

別讓問題少年自生自滅

　劉成懿：建築業現在好像變成家庭中的問題少年。我覺得處理問題少年有兩種方法，一是我對你失望，不加管教；一是發掘其成為問題少年的原因。我相信現在整個社會及政府對建築投資業到底是什麼行業，一百個人中有九十個人搞不清楚。現在把建築師、營造廠、建築投資這三位統稱建築業。建築師也有不好的，但其所造成的錯誤，則一定怪在建築投資商。同樣，營造廠造成的錯誤，也是由建築投資商負責。以上是一般統稱的建築業，而更深入的建築業還包括建築銷售公司及地主。銷售公司說得天花亂墜不負責任，建設公司又要負責任。這是建築投資業的問題。
　另外關於暴利問題。建築業實在是加工業，自己並沒擁有土地。地主因都市發展地價上漲所獲取的利益，也算是建築業的，所以建築業蒙了很多不白之冤。再加上這行業中少數的不良行為，也就以偏概全，當成整個建築業當成問題少年而不去管它。今天我們就自己本位讓大家了解建築投資業真正面臨什麼樣的問題，希望社會學家、經濟學家想出治療問題少年的方法。
　張克東：我認為敬業態度不夠，所謂敬業就是敬重這個行業，並且要懂基本的東西，至少要懂財務管理方面的東西。我認為政府不妨不准成立建設公司，一方面用行政命令規定幾個原則淘汰掉一部分。以後若開放申請，應該規定要有多少資本及要具備那些條件。這樣至少形象壞到這裡為止，不會再壞下去。

給年輕人一個榜樣

　建築業是有很多半路出家、不敬業的人造成社會很多損失。但是做得好的也有，但政府這許多年也沒有對好的加以鼓勵。鼓勵的意思是讓別人曉得這樣做是對的，是好的，大家可以模仿。現在只有管理，沒有獎勵，年輕人想做，不知道向誰學，所以政府應該多給獎勵。
　我希望今後蓋房子能仿效外國的做法，蓋房子的錢由銀行負責，銀行可以要求房地產商提出保證。我認為政府要在基本政策上作適當調整，這行業才有前途。否則壞的固然被淘汰了，好的公司的主持人士氣受到打擊，沒有投資意願，也不想做了。
　黃建華：張董事長說得沒錯，投資意願愈來愈低了。像我們本來想蓋大批三千戶到五千戶的國民住宅，但是現在的工人素質低，又沒有敬業精神，用過去的方式一定達不到要求的數量，所以考慮機械化，由國外引進新的管理技術。有家法國公司很積極，和我們談了很久，但是投資審議委員會不歡迎。
　沈祖海：現在大家都談日本第一，一個日本人比不過一個中國人，十個就比得過。我們那麼多建築業者可能都不夠團結，真正團結起來，力量是不可輕視的。
　劉成懿：我要站在團體利益來說些話。我覺得要正視這個問題，一些矛盾現象要解除。今天政府認為房地產漲得太快，要壓抑房地產的價格，所以想出種種辦法，但想出的辦法並不有效。分幾方面講，土地方面政府只是加增值稅、加地價稅，公告地價儘量提高，這是把土地成本提高，對建築商並沒有幫助，因為地主水漲船高。在造價方面，政府不融資給你，本來向銀行借利息是百分之十幾，而今天要向民間借，利息是百分之四十幾，那建造成本當然提高。

肥了高利貸瘦了建築商

　在稅法方面更是增加建築商的成本。以合建來說，動不動對分，地主一點沒有吃虧，增值稅比例負擔，我們的成本一元等於增加二元；物價波動增加一○％，對我們來說是增加二○％。增值稅沒辦法預估的，因政府每年都在調整，而調整數額沒法預估，所以成本沒辦法控制。現在的制度，沒有一個辦法讓建築商控制成本，反過來成本一直在增加，這是第一個矛盾現象。
　第二個矛盾現象，政府希望民間所有的錢都存到銀行，才可以把資金做全面性的分配。政府不希望房地產發展太快，所以不借錢給建築業。政府不借錢，這行業還是需要這麼多錢，銀行借不到向民間借。而這利率的比是三倍，銀行的利率大概是一五％，民間恐怕四五％以上，大家的錢都放高利貸去了，而且這個缺口很大。政府希望錢都到金融機構而不到建築業，但錢反而都跑到那個大缺口，沒有進入金融系統。這也是個矛盾現象。
　第三個矛盾現象，政府說資金要平均分配，今天實施土地限期使用是好辦法，建築商求之不得，因為地主把合建的條件降低了。可是政策實施的時候不恰當，既然是房屋的最低潮，又不希望資金進入這個行業，那為什麼要限期使用？要實行也可以，但要配合另外兩個政策，第一，你蓋房子我借錢給你，第二，你買房子我也貸款給你，這樣才能解決這個問題。
　我覺得建築業帶來經濟繁榮與就業機會還是其次，對社會安定與政治的向心力才是最大的影響。舉例來說，中美斷交以後，整個房地產不景氣，但當時有幾家建設公司準備拿出最好的地點的房子，最低的價錢來銷售房子，預備把市場恢復起來。這是一種愛國心的表現，號召大家對國家有信心，把資金投在自己的國土。可是現在，像去年謠傳要追查資金的來源，所有資金外流，跑到洛杉磯、舊金山到處買房子。這種資金外流的現象對國家沒有好處，所以政治因素應該考慮到。
　至於鼓勵民間建國民住宅，經濟部、財政部、內政部各有自己的看法。所謂鼓勵民間興建國民住宅，是政府有這個需要，需要民間響應這個政策，可是其他部門看，這是讓商人賺錢，所以把辦法改得面目全非，限制很多，搞得建築商沒有投資的興趣。希望政府對房屋政策作一個全面的檢討，到底那一類房屋是政府鼓勵的？那一類房屋是政府不需要的？而在鼓勵時，可以給予什麼樣的輔導與協助？這個政策應該鮮明地標示出來。

房子蓋好才能賣？

　本刊編輯：許多購屋糾紛來自預售制度，但另方面預售制度幫助建設公司籌措資金，也幫助買房子的人能以分期方式付款。根據最近新聞報導，政府有意規定竣工的房屋才能出售，這個轉變是好是壞呢？
　劉成懿：政府曾經這樣考慮過，可是我看不會實施。照我了解，內政部正委託工業技術學院擬一個「預售保險辦法」，允許預售，但預售所得的錢要經過銀行監督分期付款。但未定案。預售制度目前在臺灣還無法禁絕，如果真要禁止，我相信百分之九十幾以上的建設公司要關門，因為他們沒有這樣的財力。
　編輯：售屋時的價位是如何訂的？外界認為建築公司「暴利」，事實上建築公司獲利率如何？
　張克東：價位的決定是土地和建築的成本，加上風險費、管銷費用，包括利息、稅、員工開支、廣告、銷售，最後是利潤，大約二○％至三○％之間。現在最可怕的是資金成本太高，就是利息負擔太重，差不多每坪房子要負擔幾千塊錢利息，原因是借不到銀行錢，只好到社會上借，利息高，時間短，捲來捲去，成本越高。
　黃建華：而且社會上借的錢不能報帳。

誰獲暴利？

　張克東：所以建築業不可能是暴利。獲利的第一個是地主，第二個是買房子的人，第三是建材商，第四是政府，種種稅收照我們算，差不多占三分之一。我們是最後。
　黃建華：暴利情況也不是沒有。同樣價位，有的蓋很好，有的蓋很差，蓋差的成本就低了。
　編輯：剛才關於建屋要不要代銷，建築公司要不要直接營造的問題有爭論。如果稱之為「產銷合一」的話，是不是可以從目前建築界的實例比較「產銷合一」制度究竟有沒有價值？
　張克東：我公司到現在都是自己銷，原因是自己了解最深刻，而且我對產品銷售要負責。代銷公司為了銷路，可能講到契約以外的話去。在美國，銷售公司會反過來要求業主價格不合理，或者為消費者利益稍微變動設計。所以除非臺灣的銷房子公司很負責任，很敬業，有商業道德，否則寧可自己銷。至於「一貫作業」的意思不一定是什麼都自己來，而是希望建築公司也有建築設計的專才，可以跟建築師討論，有施工的專才可以監督工程等等。
　編輯：很多房屋糾紛最後都由客戶自行解決，不曉得建築公司有沒有考慮過如何保護買主的利益？
　黃建華：建築商有好有壞，政府應該有政策管理「敗類」。
　張克東：有時候相反，好的建築商碰到不付錢的客戶就吃虧了。這樣不講理的客戶很多。
　沈祖海：現在有很多建築商叫「一個project公司」，做完這個project就關掉，另外再登記一個新建築公司，無所謂信譽不信譽。
　劉成懿：制度造成這樣。劣幣淘汰良幣，是政府財稅政策造成的。

不景氣可能去蕪存菁嗎？

　編輯：有位政府首長最近對新聞界發表談話，認為此次房地產不景氣可以使不良業者自然淘汰，諸位看能不能達到這個效果呢？
　劉成懿：我想不可能。我分析建築公司有問題的原因，一是市場不景氣，過去是希望有新計畫推出，可以繼續生存。二是以前不景氣時靠民間利息，現在民間也對建築業抽緊銀根，更造成財務壓力。願意負責的公司還在拼命撐，不負責的公司早就一走了之。所以我們希望政府透過公會過渡，因為公會了解的比政府多，建築公司改頭換面仍然知道是那家，不讓他進公會，用團體的紀律和榮譽來制裁。但政府說不行，不入公會不能約束。因果之間誰該開頭檢討？
　黃建華：購屋者透過銀行監督付款，可能有幫助，如果有事，銀行負全部責任。
　編輯：現在一個困難是借不到銀行的錢。但有的建築公司背後有信託投資公司做支持。雖然政府規定信託投資公司投資不動產不能超過多少，但政府也承認沒有這樣做。是否可敦促政府執行？
　章民強：這道理很簡單。信託公司叫張三出面成立一個建築公司，再叫李四出面成立一個，每家信託公司都有好幾個建設公司。
　黃建華：叫政府查查信託公司的資金來源，比較重要。

建築業不是「搞」出來的

　劉成懿：同是國家培養的大學畢業人才，為什麼到其他行業都循規蹈矩，一跑到建築業就好像呼風喚雨，投機取巧？就是這個行業的確有很多制度沒有建立，所以業者固然要自我約束，可是許多規範還是要訂出來。
　張克東：名不正則言不順。許多人說我們「搞」房地產，用「搞」字，聽了很難過。其實這個行業還是要多少技術多少知識才能做好。建築業的社會形象就是被這個「搞」字「搞」壞了。
　編輯：建築公司有否因為欺騙客戶等行為，而負法律責任的實例？
　張克東：拿整個房子的數量和投資總值算，問題是有，但比例少之又少，可說是千萬分之一。那個行業不發生點糾紛呢？
　劉成懿：我把我們建築業當做一個問題少年，可是政府在一個家庭之下，是要了解這個問題少年，不是讓他自生自滅。問題是我們現在也自暴自棄。再說狂妄點，我們經營其他行業不見得差。為什麼做了建築業，就受人家輕視呢？