萬元入主百億大廈

而可以證券化的不動產通常是有租金收入的商用大樓，除了債券型式，另一種方法就是不動產投資信託（REIT，real estate investment trust），就像富邦這個案子。投資人像買基金一樣，除了定期配息，基金也會漲跌。

至於該如何投資？

匯整多位專家的建議，除了REIT之外，多數證券化商品其實就像公司債一樣，第一要看評等，第二才比利率，第三要注意景氣。

台灣工銀信託部經理林超驊指出，因為證券化背後的財務工程太複雜，一般投資人很難分析，唯一能看的就是信用評等，因為評等代表這張債券的失敗率，一般投資人最好買BB級以上，甚至A級的商品。

證券化商品較難轉手

在利率部份，由於台灣市場還在剛剛萌芽的階段，去年一年已經發行的四檔證券化商品，利率都比同級公司債來得優惠。以去年二月台灣工銀發行的第一檔證券化商品為例，評等Ａ，不到兩年到期，年息二．八％，遠比當時公司債利率多出○．六個百分點。第二檔，也高出約○．一個百分點。

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加上此類投資利得，採分離課稅，稅率只有六％，也增加了投資的誘因。

從某些角度看，「買這種產品，就像存定存，甚至比銀行保險，因為有些銀行還拿不到BB級評等，」林超驊認為。

一份美國針對五百大企業的研究也顯示，同樣條件下的證券化商品，付不出利息或無法償還的失敗率，只有公司債的一半。

儘管利息較高、透明度較高，但投資人還是必須觀察景氣變化，挑選適合的產品。鑽研證券化的台大財金系副教授廖咸興指出，目前，債券型的產品買了比較難轉賣，一旦景氣、利率反轉，風險很高。
所以，以到期日五到七年的商用大樓債券型商品為例，就不適合個人投資，在國外大多是機構法人在買。「因為他們有避險管道，」廖咸興解釋。

他同時建議，「如果景氣反轉，買權益型商品比較好。」

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廖咸興分析，REIT是權益型的商品，就像股票，可以配息，通常租金收入比銀行定存好。景氣變好，房地產價格變動，也可能有資本利得。加上，要投資哪些大樓，標的物很明確，資訊比較透明，道德風險比較低一點。

購買REIT，廖咸興建議，除了要挑發起人（相當於是基金公司），還要注意不動產管理者是誰和詳讀契約。

他解釋，因為不動產管理的好壞，牽扯到租金收入和建物價值的高低，所以一定得重視。

在美國，法規嚴格要求REIT收益大部份要從不動產投資來，收益大部份要分配，目的是扣緊不動產景氣。如此，這種小額不動產投資，才能提供股票之外，另一種分散風險的管道。

在台灣，由於法令沒有規定，因此，廖咸興提醒，投資人一定要事先了解其配股政策，如果想分散風險，最好找分配比例高的。
隨著低門檻證券化商品問世，喜好新奇的投資人又有了新選擇。

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