商用不動產　春風吹？

「這波商用不動產熱潮，最大的結構性變化，就是打破過去本土保險金控業寡佔。外資的參與和投資手法，也給國內業者一些示範，導致大家對這類產品關注變高，」高力國際董事總經理劉學龍分析。

去年開始，本土建商包括日勝生、順天、興富發、大成等建設公司，紛紛買地蓋辦公樓或買舊樓拉皮。

「未來兩岸三通直航，企業回流設總部，我們預備只租不賣，」在台中中港路以舊大樓拉皮成新辦公大樓的興富發建設執行長范華軍說。

曾幾何時，被視為不動產「票房毒藥」的商用不動產，鹹魚翻身。

「支撐商用不動產力道，最基本的就是供需，」劉學龍說。

台北市這幾年Ａ級辦公樓沒有大供給量，一年只有約一萬八千坪，到後年也只有約兩萬六千坪，低於平均一年約兩萬五千坪的需求量。空置率約九％，來到ＳＡＲＳ後的新低，導致租金開始上漲。包括指標大樓，信義計劃區台北一○一，去年還能以一坪兩千七百元租到辦公室，今年租金跳到三千三。加上三通直航話題，一般預估，短期租金還會上揚。市場是否炒過火？

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「台灣商用不動產過去幾年確實是落後補漲，平均一坪兩千五百七十元，低於越南五千九，香港的一萬四，如果租金往上走，房地產才會增值，」仲量聯行總經理趙正義分析。未來三通直航帶動的旅遊投資、零售產業成長，對商用不動產也算正向發展。

不過也有業者卻趁機喊漲，如信義計劃區亞太會館從標售底價四十九億，已經喊到兩百億，還預備到中國做招商說明，吸引陸資。

炒過火的氛圍看在宏大不動產估價事務所所長卓輝華眼中，忍不住提醒，次級房貸風波還在延燒，現在全球都發布警訊，歐美兩區都用蕭條（recession）這個字，企業都在節流，「台灣不可能獨立於外，除非有很強的支撐力道，」卓輝華說。

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台北市的商用不動產投資報酬率，在租金持續炒高下，二○○七年尚有五％，今年已經跌破四％，低於外資平均四．五到五％的投報率要求，只剩三％的低利率力撐，「外資錢很多，真正出手的少，價格一下拉高，現在只有資金行情，預先反應過頭，案子難成交，」劉學龍不諱言。事實上，商用不動產能否增值，最主要仰賴資產的「經營管理」。
　過去，台灣建商蓋商辦、商場，凡事一手包，建物的管理都不假他手，不是蓋好就一戶戶賣，管理無法統一，要不就是商用不動產經營管理的複雜，導致招租不易拖垮自己，「幾家建商投入做不好，大家自然視為票房毒藥，」趙正義說。

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這一波外資進軍台灣商用不動產市場，帶入國際化的資產管理概念。外資買下商用不動產物件後，建物的經營管理，都委請專業顧問公司打理，從維持建物狀態，建物定位評估到招商、租金調整，都進行精細的評估，減低持有的風險，同時未來建物要轉手，才能維持價值。「未來是一塊商機，也是過去習慣推住宅案的國內建商，想走商用不動產必須學習的，」趙正義認為，這塊逐漸成熟的商機，將讓台灣的商用不動產更走向國際。 只要及早規劃、因應得宜，台灣觀光產業的發展，不但能夠帶動內需市場，高消費的大陸觀光客帶著口碑回去，還將有助於台灣旅館飯店業的區域性國際品牌建立。因為面對逐漸成熟的大陸觀光市場，亞都麗緻集團與福華飯店集團都已分別以亞緻、福泰等兩個品牌，在蘇州和廈門有了好的開始，再加上晶華酒店的新品牌SILKS，台灣觀光業將可迎向更寬廣的未來。

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